商品房预售中开发企业欺诈行为研究

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1、独创性声明本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人或集体已经发表或撰写过的研究成果，对本文的研究做出贡献的集体和个人均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。研究生签名：佟璺沤日论文使用和授权说明本人完全了解云南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文和论文电子版；允许论文被查阅或借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。(保密的论文在解密后应遵循此规定)研究生签名：仝必

2、!翌!导师签名：本人及导师同意将学位论文提交至清华大学“中国学术期刊(光盘版)电子杂志社”进行电子和网络出版，并编入CNKI系列数据库，传播本学位论文的全部或部分内容，同意按《中国优秀博硕士学位论文全文数据库出版章程》规定享受相关权益。研究生签名：导师签名：——日期：摘要近年来，随着商品房预售模式在我国城镇商品房建设中的推行，不但促进了商品房行业繁荣发展，同时也带动国民经济快速增长。但是，商品房预售中出现的问题也日益引起人们的关注，尤其是商品房开发企业玩弄手段、利用优势地位欺诈买受人更是屡禁不止，而买受人的合法权益依照现行法律制度却不能

3、得到有效的保护。因此，加强对商品房预售开发企业欺诈行为的规制，给予买受人特殊的法律保护，势在必行。文章分析了开发企业欺诈行为的理论，评价我国现行法律制度对开发企业欺诈行为在立法方面的缺陷，并以商品房预售广告欺诈为例进一步探讨开发企业欺诈行为，进而提出具有可操作性的解决方案。文章拟解决实践中具体问题为出发点，深入分析现行法律的适用及完善，并在许多问题上提出自己的见解。文章正文分三个部分，约三万两千字。第一部分，介绍商品房预售制度中开发企业欺诈行为的理论构建。首先，介绍商品房预售制度中开发企业欺诈行为及其常见的表现形式；其次，从知情权、诚实

4、信用两个方面分析规制开发企业欺诈行为的法理依据；再次，从商品房预售制度的特殊性、买受人弱势群体地位、现行法律下开发企业欺诈成本比较低、传统民法保护买受人有局限性四个方面分析给予买受人特殊法律保护的必要性；之后评价我国现行法律对商品房开发企业欺诈行为的具体规定，包括分析商品房预售是否适用《消费者权益保护法》及评价《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条关于惩罚性赔偿的规定。第二部分，以商品房开发企业欺诈行为中最常见的欺诈形式——商品房预售广告欺诈为实例对商品房开发企业欺诈行为进行具体分析。此部分以

5、实践中真实的案例作为分析起点，引出商品房预售广告基础理论，并且对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于预售广告从要约邀请转化为要约的条件作重点剖析。之后，笔者对法院判决提出自己的见解。第三部分，提出加强对商品房开发企业欺诈行为的规制，给予买受人特殊法律保护的立法建议。此部分是笔者主要的创新部分，可以分为三个方面：其一，完善惩罚性赔偿制度。首先，笔者分析对开发企业欺诈行为同时适用惩罚性赔偿制度与补偿性赔偿制度的合理性。其次，笔者认为现行法律在商品房预售中适用惩罚性赔偿制度的规定过于僵硬，依照现行法律

6、仅适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形。笔者认为，应当将开发企业欺诈行为对买受人及社会造成危害的不同，把欺诈行为分为严重欺诈行为、轻微欺诈行为及瑕疵欺诈行为。对于这三种欺诈行为，惩罚性赔偿制度不能采用一刀切，应当区分不同情况的适用。其二，强制商品房开发企业信息披露。在预售中分三个阶段强制商品房开发企业信息披露。首先，在预售前，笔者认为可以借鉴美国“售楼计划书”模式，“售楼计划书”包含预售商品房各方面的信息，也包括买受人与开发企业之间责任的分担及物业管理问题。“售楼计划书”应

7、当作为开发企业取得预售许可证的前提条件，并且“售楼计划书”与预售合同具有同等的法律效力。其次，在商品房建设过程中，应当重点披露由于不可抗力造成的交付迟延及政府原因造成规划变更方面的信息，笔者认为，政府无正当理由变更规划应当承当相应的责任。最后，商品房交付时，开发企业应当提供商品房符合合同约定、法律规定标准的证明文件。而且笔者认为商品房实际建筑面积与合同约定建筑面积出现误差时的处理方法，现行法律规定不是很合理，希望立法者完善。其三，构建买受人委员会。笔者借鉴业主委员会制度构建买受人委员会，买受人是商品房最直接的利害关系人，买受人委员会能够

8、提高买受人作为弱势群体的地位，有利于监督开发企业的行为，是规制开发企业欺诈行为最有效方法之一。另外，我国城市大多数物业没有建立业主委员会，买受人委员会在满足一定条件下也可以直接转化为业主委员会，这对城市基层