戴徳梁行：美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响

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1、CHINAINSIGHT美联储加息对中国房地产市场及海外投资的影响2015年12月23日北京时间2015年12月17日凌晨3点，全世界的目光都聚焦在美联储首位女掌门人－珍妮特·耶伦身上。耶伦宣布，美国联邦基金利率提高25个目录基点至0.25%－0.5%，结束了美国持续了7年的零利率时代。时隔近10“零利率”时代的终结2年的美元首次加息将对中国的经济产生一定的影响，尤其是对投资者的心美联储加息的背景与原因2理带来不小的冲击。美元加息对中国最直接的影响就是人民币的贬值和以加息后对人民币汇率的影响2人民币计价的资产缩水，对于那些有国际视野的投资者来说，资产的保

2、值加息后对海外投资的影响3与升值是他们最关心的问题。因此预计在短期内，中国将会出现较明显的加息对中国楼市的影响3资金外流现象，购买美国物业及以美元计价的金融产品会是绝大多数投资者最理想的选择。而对于国内房地产市场而言，一线与部分二线城市的物业仍然是投资者最佳的投资选择。由于这些城市的人口净流入较大，以及供应量有限的原因，物业仍有一定的升值潜力与空间，而广大三四线城市的楼市将迎来漫漫寒冬。图12005-2015美国联邦基金利率走势65作者4聂安达3大中华区研究部主管+852250707992andrew.ness@dtzcushwake.com1张寒大中华

3、区研究部分析师01/3/20057/1/20051/3/20066/29/20061/2/20077/2/20071/2/20087/1/20081/2/20097/1/20091/4/20107/1/20101/3/20117/1/20117/2/201212/3/20121/2/20137/1/20131/2/20147/1/20141/2/20157/1/201512/15/201512/17/2015+85222508812twiggy.h.zhang@dtzcushwake.com数据来源：纽约联邦储蓄银行，戴德梁行研究部cushmanwake

4、field.com1CHINAINSIGHT“零利率”时代的终结加息后对人民币汇率的影响北京时间2015年12月17日凌晨3点，美联储宣布将联在过去数年间，美国一直处于“零利率”时代，而中国的存邦基金利率由0-0.25%提高25个基点，结束了持续7年款利率要远高于美国。正是由于这样的利率差，导致无数的近零利率时代。这是美联储近十年内的首次加息，在的机构借美元，承担近于零的利息成本，然后换成人民2006年6月加息至5.25%之后，美联储曾连续多次下调币，买入银行理财产品，享受中国远高于美国的存储利联邦基准利率。因此，本次加息，意味着美国货币宽松政率，甚至更

5、高回报，通过这样的操作进行无风险套利的利策的时代已走向尽头，这将对中国的经济，包括股市和楼息收入。因此，外汇市场上有无数的资金在卖出美元、买市带来较深远的影响。入人民币。由于供给与需求的原因，大量的人民币需求导致人民币在过去的数年间不断升值（图2）。美联储加息的背景与原因然而，从2014年开始，由于中国经济增长速度放缓，房地产市场低迷，中国人民银行通过不断地降息来刺激经济美联储本次加息的对象为联邦基准利率，即为商业银行互以及活跃楼市。而这样做的后果，直接导致中美利率差的相拆借时所使用的利率，这与中国人民银行所调整的商业缩小，美国“热钱”流入中国的量不断减

6、少。而本次美联储银行存贷款利率有所不同。因为美国是利率宽松的国家，加息，更是将两国的利率差进一步缩小。因此，人民币作各商业银行有自由决定存贷款利率的权利。而商业银行拆为投资目标，已经逐渐丧失利率的优势，从而缺乏吸引借利率，与我们平时所见到的LIBOR(伦敦同业拆借利率)力。所以，以前流入中国的美国“热钱”，要重新回到美国与SHIBOR(上海同业拆借利率)都为同一性质的利率。本土市场。我们目前能观察到的就是投资者不断卖出人民币、买入美元，由于人民币供应大幅增加，导致人民币贬美国选择在目前进行近十年内的首次加息，主要原因如值现象的出现。值得注意的是，在今年6

7、月，美联储工作下：依照美联储的规定，加息需要满足三个条件，分别人员摆了个乌龙，将美联储加息的内部信息公布在网上。为：经济稳定增长、就业持续改善、通货膨胀维持在2%根据这个预测，美联储在未来几年内还将进行数次加息，的水平。随着美国经济水平复苏到一定程度，整个经济机预计2016年底的基准利率为1.26%、2018年底的为制运转良好，利率就应该恢复到正常水平，以防止过度通2.80%、2020年底的为3.34%。货膨胀。这次加息，是美国经济发出的一个健康信号，并表明经济需要适量降温。图22010-2015中美两国5年期国债利息差异54.543.532.521.5

8、10.50中国5年期国债收益率（%）美国5年期国债收益率（%）数据来源：Inve