青岛市南区燕儿岛路项目研究

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1、青岛市南区燕儿岛路项目研究报告编制单位：青岛中建紫锦房地产开发有限公司编制日期：二零零九年八月二十三日目录一、项目概况51.1项目背景51.2地块位置、素质及现状51.3周边环境81.4市政配套设施121.5项目宗地分析结论121.6、项目获取方式121.7、项目投资主体131.8、实施方式13二、市场调查142.1青岛市城市经济发展情况142.2青岛城市的规划发展方向162.3青岛市土地市场状况192.4青岛市房地产市场状况232.5可比楼盘分析312.6市场调查结论38三、开发规划和营销规划393.1基本数据393.2规划的要求与限制393.3开发方案的初步设想393.4计划开

2、发期403.5项目的优劣势分析403.6目标市场的确定和开发定位41四、项目经济分析484.1开发成本484.2项目主要财务指标（售价以整盘均价计算）494.3、内部收益率及投资回收期494.4、资金来源与运用49五、风险分析505.1项目盈亏点分析505.2项目敏感性分析515.3市场风险515.4政府政策风险515.5法律风险52六、结论526.1、基本结论526.2、存在的问题526.3、投资建议556.4、竞价策略55七、附件577.1附件一：成本与盈利测算表577.2附件二：投资支出与资金筹措计划表577.3附件三：借款还本付息计划表577.4、附件四：资金来源与运用表5

3、77.5、附件五：现金流量表（全投资）577.6、附件六：现金流量表（自有资金）57一、项目概况1.1项目背景1.1.1项目来源地块位于燕儿岛路与江西路交会处，总占地63亩。地块原属青岛工人疗养院用地，青岛工人疗养院隶属于山东省总工会。从2000年起，疗养院因为连年客流稀少，已经全面关停。疗养院拟通过土地拍卖获取资金，解决目前职工的工资及安置问题。目前土地已经被青岛土地储备中心收储，预计2009年9月末将以拍卖形式出让。土地出让金将100%返还青岛疗养院。1.1.2土地性质目标地块为国有土地，用地性质为住宅用地，土地使用权70年。1.1.3权属情况目前已经被青岛土地储备中心收储，待

4、公开市场以拍卖方式出让。1.2地块位置、素质及现状1.2.1地理位置宗地原址为青岛市工人疗养院，位于市南区燕儿岛路、江西路、古田路的围合区域，近青岛CBD商圈。宗地距海岸1公里以内，距离香港中路200余米，受CBD核心商圈和青岛金色海岸双重辐射，地理位置非常优越。青岛行政区划图宗地区位图1.2.2四至范围宗地四至范围图宗地西邻燕儿岛路，东临古田路，南到泉州路保留建筑，北至江西路保留建筑。1.2.3宗地面积出让宗地总面积为42463.09平方米，合63.7亩。1.2.4宗地现状目前，宗地内大的树木较多，主要有法桐、银杏、雪松、桂花、紫蔷、黑松、花杨、水杉及其它树种。1.2.5宗地形状

5、地块呈西南-东北走向，东西宽218米，南北长236米，形状不规则。1.2.6地势地貌宗地地势北高南低，高差12米,可为项目建筑规划及景观设计提供便利。1.2.7地质水文状况地质水文状况不详，待进一步勘察。1.2.8景观资源现宗地内有较多的绿化树木、植物，为项目造景提供了先天优势；宗地距离海岸仅1公里，具有得天独厚的海景资源。1.2.9地下情况地下建筑物基础、各种管线情况不详，待进一步勘察。1.3周边环境地块地处青岛CBD商圈，周边各类配套高档，商场、酒吧遍布，内容丰富。海湾、公园、广场等景观要素遍布周边。地块向南2公里是青岛市前海风景区的主体，由西向东包括：团岛湾、青岛湾、汇泉湾、

6、太平湾、浮山湾，自然风光优美。风景区内八大关、五四广场，中山公园、北京奥帆赛基地等是青岛标志性的旅游观光之地。1.3.1自然环境项目地块原属青岛疗养院，虽地处闹市区，但周边香港花园等大型成熟居住社区环绕，城市噪音被自然隔断，闹中取静。宗地上多年生大树林立，周边树木葱郁，绿化较好，自然环境优良。1.3.2人文环境宗地上保留有建国初期前苏联建筑，具有很深厚的文化底蕴。而宗地西侧有青岛大学城，又具有了优越的现代人文环境。1.3.3交通环境交通非常便利，项目分别被西侧的福州南路、南侧的香港中路两条城市主干道环绕。项目周边公交线路较多，居民出行便捷。1.3.4商业生活配套该项目生活配套完善、

7、层次丰富。地块处于青岛市主城中心商务区，尽享城市最优质的公共景观资源以及都市级最完善的商业、生活配套设施。商业、银行、酒店、学校、医院等生活配套资源齐全完善。配套名称商业迈凯乐商场、海信广场、佳世客购物广场、书城、闽江路美食街银行中国银行、招商银行、建设银行、青岛银行、交通银行等酒店颐中假日、海景花园、丽晶酒店、海情酒店等五星级酒店学校基隆路小学、燕儿道路小学、金门路小学、青大附中、青岛5中医院东部市立医院、四零一医院、青岛眼科医院具体分布如下列图片所示：(1)周边标