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1、·商业经济·零售企业商业地产经营模式研究●胡永铨(浙江工商大学现代商贸研究中心,浙江杭州310018)[关键词]商业地产;零售企业;运营模式;地产经营[摘要]商业地产经营是零售企业经营系统极为重要的组成部分。本文研究了零售企业商业地产经营的五种经营模式:加盟出租模式、订单地产模式、地产扩张模式、整买零卖模式和联营出租模式,分析了这五种经营模式的特点以及这五种经营战略的应用方法。[文献标识码]A[文章编号]1009-0061(2008)01-0043-03一、加盟出租模式所谓加盟出租模式,是指由零售企业来寻找合适的开
2、店地址,长期承租或购进土地和房屋,然后将店面出租给各加盟店,获取其中的差额,赚取利润。加盟出租模式的最佳诠释者是麦当劳公司。麦当劳在中国开设的第一家分店位于北京东单大街与图1零售企业商业地产加盟出租模式的运作机理长安街接口处的黄金地段。20世纪80年代末麦当方面形成了相当强势的品牌,其专业的商业经营分劳进驻时,人们尚未意识土地的价值,后来王府井改析能力容易得加盟商的信任。造,麦当劳因拆迁的土地补偿大赚一笔,人们才感受加盟出租模式这种经营战略的实施要点是:到麦当劳投资房地产眼光之犀利。麦当劳并不只是(1)进行专门的店
3、铺选址规划来服务加盟商。像麦卖快餐的了,当它总结出一套科学合理的制造快餐当劳的选址就是一件极为重大的事情,通常一个店的程序、店面摆设的规则、店铺选址的秘诀,并最终的开与否都要经过三到六个月的考察,考察的问题利用麦当劳响当当的牌子以特许经营的方法扩张极为细致,甚至涉及到店址是否与城市规划发展相时,麦当劳在很大程度上已变成了一家在全球100符合,是否会出现市政动迁和周边动迁,是否会进多个国家拥有数万块黄金地段的商业地产开发商。入城市规划红线。进入红线坚决不碰,老化商圈内加盟出租模式这种经营模式的特点(图1),是坚决不设
4、点,纯住宅原则上也不设点。而很多国际把第一债权人的权利转让给了零售企业,以使它能零售业巨头,也都有一个极端专业而高度秘密的高具备从银行取得贷款的资格。这既解决了加盟者开薪团队来负责新店选址规划。(2)制定一套科学合店的资金困难,又增加了零售企业的收入,同时,通理的经营程序、店面摆设的规则和具有竞争力的商过控制房地产,更有利于零售企业对受许人的管理。品。加盟商会愿意加盟,看中的就是品牌效应和成零售企业在租下看中的店铺的时候,可以利用名牌熟的经营手法,这是此经营模式的必须条件。的筹码压低店铺的价格,出租店铺的时候则也因
5、为二、订单地产模式对商业地产的专业分析而抬高价格,从而形成其清所谓订单地产模式,就是对商业地产运作程序晰的获利模式。与专业地产投资和开发商相比,加盟的一个局部改变,即在地产开发之前确定主力商出租模式的成功之处在于:前者是在努力复制一批家,并按照主力商家的要求对项目进行规划。在国相同风格的商业地产项目,但本身的商业经营并不内,大连万达集团首创了这种“模式”。强势,至少没有形成品牌,而后者是已经在商业经营[基金项目]本文系国家教育部人文社科项目“服务接触框架下服务业大规模定制实现因素的实证研究”(06JA630066)
6、、国家自然科学基金项目“支撑新一代CRM(客户关系管理)软件的基础理论研究”(70372020/G0206)和教育部省属高校人文社科重点研究基地浙江工商大学现代商贸研究中心课题“浙江省零售业创新的系统研究”(CRMB0702)的阶段研究成果[作者简介]胡永铨(1965-),男(汉族),浙江杭州人,浙江工商大学工商管理学院副教授。研究方向:零售创新理论研究、管理评价理论研究。江苏商论2008.143·商业经济·大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商的风险。业连锁企业通过签订长期的合作协议建立战略联盟三、地产扩张模式
7、关系,其所建的商业项目在开工之前就与跨国商业所谓地产扩张模式,就是指零售企业大量购买巨头进行谈判,吸引这些商业巨头进驻其主力店[1]商业用地,出租或自用以降低成本和取得盈利,并。这些零售业巨头进入中国后,为了抢占市场,必须利用土地增值的机会达到企业扩张的目的。“商业地产先行”以解决“选址难”的老问题。2000由于近年来中国很多城市的房价一直没有停年,沃尔玛加盟万达集团“订单地产模式”,此模式吸止过上涨的脚步,因此土地已经成了最重要的资纳世界500强中诸多企业,堪称中国首例。万达捆绑产。对于拥有自有土地的百货企业来说
8、,土地增值沃尔玛成为早期合作的典例,万达项目开发到哪里,的机会甚至已经远远超过它本身所经营的百货的沃尔玛就开到哪里,沃尔玛以这种捆绑式开始探路价值。很多百货商店当年改制的时候都用较低的价中国商业地产。最近,家乐福同样加盟了“订单地产格买下了土地,像1992年杭州解百改制的时候,购模式”。买了10多亩地的50年使用权,一共花了3000多订单地产模式的特点,是在
