中国顶级酒店公寓研究

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1、中国顶级酒店公寓专题研究2013年12月18日酒店公寓概述酒店公寓案例研究酒店公寓成功之道成都酒店公寓未来发展酒店公寓概述首先区分四种易混淆的概念产权式酒店服务式公寓酒店公寓酒店式公寓首先区分四种易混淆的概念40年产权的“产权式酒店”概念：酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。发展历程：“产权式酒店”，是由20世纪70年代欧美兴起的“时权酒店”演变而来。“时权酒店”是向旅客出售在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利，而产权式酒店买断产权而不

2、仅是买断时段。1995年作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模式，随后这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。特征：1.业主拥有酒店独立产权，但没有经营权，产权一般为40年；2.产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，其实质就是“分时度假+房产投资”，购买者目的并非自住，而是获取客房利润分红和赠送的一定期限的免费入住权。首先区分四种易混淆的概念只租不售的“服务式公寓”概念：服务式公寓（ServiceApartment）是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐

3、全的厨房和就餐区域。发展历程：服务式公寓概念是随着外资大举进军中国市场而首先出现在诸如上海、深圳等国际型商务城市。90年代出现以国外投资企业高管在当地长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓，后来随着海内外中短期商务和度假旅游市场出现大幅增长，这些高级酒店式公寓开始短期租赁，实则是将国外针对中短期的“公寓式酒店”经营模式与针对中长期的租赁的高级酒店式公寓相结合，再由具有酒店运营能力的专业公司负责经营管理，形成了广义上的服务式公寓。特征：1.不对外出售产权，“只租不售”，本质上是酒店类物业；2.服务式公寓可以脱离酒店而独立存在，一般由水准较高的跨国酒店管理集团作为第三方统一管理经营，综合品质及

4、管理水准较高。成都服务式公寓分布目前成都服务式公寓有四家：雅诗阁盛捷江畔、丰德奥克伍德、仁恒辉盛阁和香格里拉大酒店公寓；整体月租金水平保持在30000元/月—50000元/月；投资回报率较高，基本在10%以上典型区域典型案例面积（㎡）售价（元/㎡）入住率租金（元/月）年回报率市中心香格里拉公寓12625000元/㎡90%3900013.4%市中心盛捷江畔7815000元/㎡70%1500010.8%人南CBD辉盛阁10525000元/㎡65%4000011.9%人南CBD奥克伍德8725000元/㎡70%3500013.5%首先区分四种易混淆的概念70年产权的“酒店公寓”“酒店公寓”

5、，是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，是与酒店一体集成、享受酒店所带来的各种商务、休闲、会议配套，并由酒店统一服务管理、低于酒店价格的长期住宅。特征：1.销售，具有产权（在中国为70年时间）；2.与一个配套齐全、国际知名的酒店在一起，享受酒店的全部配套设施，并由酒店提供统一的服务和管理。首先区分四种易混淆的概念仿酒店模式的“酒店式公寓”概念：酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，其建筑结构形式类似于酒店，由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑内，由某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独

6、立产权，可自住、可出租、可转售。发展历程：90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种物业迅速在北京、上海发展。目前酒店式公寓在国内仍处于起步阶段，预计至少需要5-8年的发展才能进入繁荣期。特征：1.可以售卖，业主拥有独立产权（40或70年）；2.不是由酒店统一管理的，而是由开发商或贴牌的酒店管理公司模仿酒店模式为业主提供服务，其管理服务水平不能与酒店公寓相企及。区别对比产权运营建筑配套服务主要类别属性管理特点价格典型项目年限方式形式水平水平客群北京四季公寓必须依世家、上托酒店，由投资者、酒店★★★★★★★★★海半岛酒住宅70年销售国际知名酒自住皆公寓★★★★★★★★★☆店公寓、店

7、统一管理有成都费尔和服务蒙公寓非酒店统一管理服务，酒店而由开发商40或商务人式公公寓销售或贴牌酒店★★★★★★★★★70年士寓管理公司仿酒店服务模式由知名独立高端商的运营商奥克伍德服务务差旅40或只租（第三方）★★★★★★★华庭、仁式公酒店★★★人群，70年不售全程为客人★★★★★☆★恒辉盛阁、寓中期租提供管理服盛捷江畔住为主务产权成都世代酒店管理公★★★★★★投资客式酒酒店40年销售★★★★★锦江、紫司全权管理☆☆为主