户型专题研究报告(尚美佳)

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1、持续系统的房地产整合解决之道户型专题研究报告2011年7月尚美佳®中国┃常州市场部目录content户型政策要求一．户型研究综述户型标准要求二．户型策划内容户型元素设计三．产品类型分类四．热销个案户型五．户型研究总结尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元素设计90/70政策低调退出市场2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是简称的“90/70”政策。上海、南

2、京、成都等很多城市也已经叫停了执行三年多的“70-90”政策。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元素设计常州市市区地下室、半地下室容积率计算规定在核定建筑容积率指标时，以下情形应计入计算容积率的建筑面积：•结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于1.5米且小于2.2米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入计算容积率的建筑面积。•结构顶板高出室外地坪基准标高大于等于2.2米的地下室和半地下室，按其水平投影面积计入计算容积率的建筑面积。•居住建筑单层地下室层高不应超过4.2m。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元

3、素设计空中花园和飘窗面积计算方法明确从2009年1月1日起，由常州市规划局、建设局、房管局联合制定了《常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）》开始试行。•住宅将不允许出现多个空中花园的户型，每套住宅只能设臵一个空中花园。此外，空中花园的面积，其进深小于或等于3.0米时按其水平投影面积的1/2计算面积，进深大于3.0米时，按全部空中花园的水平投影面积计算全面积。•窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积；飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的净高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。尚美佳

4、®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元素设计各建筑类型层高限制规定明确多层、高层住宅的层高限制在2.8－3.0米；低层住宅的层高为3.0－3.6米；办公用房、普通商业用房的层高不应大于4.5米，设有共享空间的门厅、中厅可按实际需要设臵。当建筑的设计层高大于规定的上限层高时，其建筑面积应该这样计算：设计楼层的建筑面积与建筑层高超标系数相乘。其中超标系数为建筑设计层高与上限层高的比值。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元素设计“偷面积”手法：一、利用“层高低于2.2米不计入建筑面积”做假顶、低台，等业主装修时拆掉；二、利用“露

5、台不计于建筑面积”将赠送部分做成大露台，再用墙壁封闭，业主装修时只要敲掉墙壁就是一个完整的房子。也可以将露台部分三面敞空，等测量面积后再封闭起来；三、利用“入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算”，做出超大花园和阳台等；四、做2.2米以下层高的隐藏式衣柜，通过外墙外移做成凸出部分；五、将层高做到4.9米或5米以上，测量按一层面积计算，业主装修时可以自行隔开做成两侧复式房。凤凰湖壹号分析：赠送的面积并未计入产权，且送出的面积仅仅是开发商设计的一个“半成品”，需要购房者自己改造做成“成品”，而且部分所谓的“送面积”其实是变更了规划设计的违章搭建，如果由他们来完成，就违背了房屋的初始规划设计

6、。赠送一半面积“2+1”-2-1142㎡尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道户型政策研究户型标准研究户型元素设计A.满足户型六大特征：户型的设计标准不尽相同，但对于设计的统一点都一样，“人性化的设计”，对于某一类别的消费者形成符合性。判定一个户型的好坏与否，应该注意“六性”，即：•实用性表现为使用率和实用率，前者是定量标准，后缀是定性标准。使用率是用套内建筑面积除以建筑面积得到的百分比计算，而实用率则是通过套型内家具、厨具、洁具等物品的放臵，以及各种生活流线的走向合理与否来判定。户型的实用性可以从几个方面来分析：基本空间要具备：像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型

7、内要保证，否则将影响生活的舒适度；居室比例要方正：合理的长宽比不大于1.5:1，尽量少点“金角银边”；面积大小要适宜：户型有大有小，有繁有简，但最重要的是要大笑适度，繁简局促，都会是舒适度受到影响。功能分配要合理：住宅的主要功能是居家过日子，在功能细分的前提下，尽量减少可用可不用的空间。空间使用要便捷：一个简便的标准就是看看空间的转换是否自知，交通的动线是否间断，互相的干扰是否最少。尚美佳®中國│持续系統的房地产整合解决之道•实用性异形户型空间