合富辉煌珠海市华融横琴项目前期定位应标方案

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1、华融横琴项目前期定位应标方案合富辉煌房地产（西部区域）2010/11/131我们的目标：项目的基本属性：横琴关口首个住宅大盘。作为横琴关口的首个住宅大盘，放在本案的面前的首个问题是：这个项目到底是什么人会来购买？客户在哪里？假设项目的售价达到2万元/㎡以上，本案的总建筑面积高达24万㎡，珠海本地的消费力是否足以支撑？澳门的客户又是否可以呢？我们认为，无论是仅仅是立足珠海或澳门，都很难实现本案的全部销售。我们的目标很明确，不但要吸引珠海以及澳门的客户，还要放眼珠三角乃至全国，将项目打造成全国性的品质标杆项目。2我们的方向：

2、如果我们要将项目打造成为珠海乃至全国的品质标杆。我们必须要和珠海的传统豪宅竞争，才有可能实现。纵观珠海的豪宅，诸如凤凰海域、凤凰山一号等海景资源豪宅，以及万科珠宾花园等城市资源型豪宅等。无非都是以占有稀有资源作为主导的资源型豪宅。反观本案，地处横琴关口对面，周边并无优势资源。横琴的发展也相对滞后，配套缺乏。项目没有资源、没有地段，品牌支撑不够，我们的目标是珠三角乃至全国的品质标杆项目假如要成立，那么我们首先至少要成为珠海的豪宅代表，我们方向就是打破目前珠海豪宅的传统格局！！3珠海人不认为横琴是豪宅地段，甚至不认为横琴目前

3、是适宜居住的地段。珠海人只认情侣路、只认吉大或前山河、只认大品牌……因此，要与这些传统的豪宅竞争，我们必须打破珠海豪宅只卖资源的现象。打破珠海豪宅的格局。作为一个开发商品牌在珠海没有太大名气的项目，作为一个地段以及资源都不占优势的项目，我们要打破珠海豪宅的格局，只能从产品出发。用产品力取得市场以及客户的认同。因此，我们才要做品质的标杆。那么，我们的产品怎么发力？怎样打破珠海豪宅格局？我们首先要从分析珠海豪宅的市场开始。4目录PART1.市场分析PART2.客户分析PART3.产品规划建议PART4.营销策略5PART1.市

4、场分析61.宏观市场分析7珠海经济发展现状8珠海整体环境向好为房地产提供良好的发展前景随着全国经济发展逐步明朗化，2010年珠海总体经济亦处于快速回升中，具体表现在2010年1-9月份实现GDP增长率12.1%；珠海城镇居民生活水平和生活质量居全国第三名，为珠海房地产的发展提供良好的经济基础；珠海城市化进程加快和国家重点工程的建设，必定带动房地产市场进一步发展和引起全国各地的投资者注意9珠海市场供求分析——供求关系基本平衡，主城市发展重点外拓从07年开始珠海房地产市场发展迅速，供需总量在07年有较大升幅；但由于市中心土地

5、供应紧缺，07年后供应总量逐渐减少,房地产发展重点逐步向外转移，横琴作为最接近主城区的区域，随着横琴新区规划的敲定，必然迎来较大的发展前景。10珠海地产价格分析——07年起价格提升迅速，价格破万近年珠海房价处于快速提升中，主要受城市规划利好、经济整体拉动、供应紧张等各项因素拉动。11宏观市场总结珠海城市发展前景良好，为房地产加速提供良好的市场基础珠海主城区受土地资源的限制，发展外拓珠海地产市场供求基本平衡，价格提升迅速——经济利好、主城区发展外拓、整体价格提升迅速为横琴的发展提供有利的市场条件122.豪宅市场分析13珠海

6、豪宅主要分为海景/河景豪宅和地段豪宅两类海景/河景豪宅以占据水景资源凤凰山一号为主力卖点，分布在情侣路海岸线中海银海湾凤凰海域和前山河两岸。区域主要为唐家湾、情侣路海岸线吉大和南湾区域。客户以内地的投资性需求和度假需求为主；珠宾花园地段豪宅以占据城中心繁华地锦园段为卖点，主要集在拱北、吉大区格力香樟锦园域。客户以港澳客户以及珠海本地钰海帝景格力广场潜在项目绿洋山庄高端客户组成。中信红树湾在售项目华发世纪城前山河两岸售罄项目14在售豪宅以高层为主，部份规模较大，容积率较低的项目都会选择配置部份别墅产品资源类别代表项目用地面积容积

7、率在售产品高层复式、叠凤凰山一号9.1万㎡0.94拼、独栋产品组成形式多以高层配别墅组合凤凰海域1.9万㎡2.55高层无论是海景/河景豪宅还是地段豪宅海景/河银海湾10.8万㎡2.15高层、别墅景豪宅只要具有一定规模均对别墅产品趋之华发世纪城47万㎡1.7高层若骛中信红树湾27.2㎡2.22高层、别墅有别墅产品的豪宅不多，配有别墅开格力广场14.8万㎡3.02高层发的项目销售情况较好，且项目档次相对较高格力香樟4.6万㎡4.20高层地段豪宅高层、别墅、珠宾花园11万㎡1.31商业综合体新光御景山3.2万3高层15豪宅洋房

8、产品以中大户型130-230㎡为主别墅产品区间为220-450㎡，其中以250-350㎡为主资源类代表项目洋房面积别墅面积别叠拼联排224-268㎡、凤凰山一号三房、四房230-260㎡独立别墅270-380㎡三房169-177㎡、174-183㎡、凤凰海域/海景/184-1