苏州北岛嘉园商业中心项目市场定位及营销策略提案

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1、跨越苏州河——北岛嘉园项目市场定位及营销策略提案2009年5月上海1目录1.项目认知2.市场解读3.项目定位4.营销策略附易居资源商务合作件操作团队介绍21项目认知3项目位臵——内环内，中山公园，三大商圈交集，能迅速到达西上海所有重要商业商务区域西上海核心真如副中心区位价值1—项目所在区域，内中环线与延安路高架交通节点，轨道1、3、4交通换乘枢纽。北岛嘉园南京西路中山公园区位价值2—处于中山公园、虹桥古北以及南京西路构成的西上海核心商业区域。虹桥古北区位价值3—项目位于徐家汇和真如城市副中心之间，距两个城市副中心徐家汇车程约在15分钟左右。副

2、中心4项目规划——成熟商圈、优势景观资源、高绿化率，构成项目核心价值类别经济指标盘湾里用地面积19076轨道3、4号线地上建筑面积48759凯旋路容积率2.56占地面积3059密度16.04%绿地面积9706绿地率50.88%中山支路集中绿地面积4769内环高架集中绿地率25%户数462光复西路机动车位285非机动车位650苏州河项目资源——三大核心资源，“中山公园商圈核心区域”、“苏河湾岸景观”、“高绿化率”东部与西部是为两条主要道路，北部则为旧式居民住宅盘湾里，南部为社区绿地和苏州河。本案位于中山公园商业商务圈核心区域；紧邻的苏州河作为上

3、海重要资源之一（一江、一河、一山），对项目价值提升作用十分明显；绿化率为50%属于高绿化用地。5经济指标——可售套数462套，精致社区，以二房为主楼栋分布户型面积区间套数占比3号、4号、5号二房二厅一卫80-10377.26%1号、2号三房二厅二卫128-13515.16%1号三房二厅一卫1107.58%项目共5栋15-25层小高层；可售462套住宅；主要以80-103平方米二房为主；6项目认知小结内环内，处于交通枢纽区域成熟商业圈核心地段紧邻苏州河资源景观超高绿化率地块二房为主小高层社区内环拥有繁华配套资源和稀缺自然资源双重优势的精品公寓社

4、区72市场解读8宏观市场整体市场走势上海商品住宅市场供求走势（05年1月-09年4月）成交价格回落后振5000000荡趋稳18000450000016000400000014000350000012000300000010000250000080002000000历史高位高位运行调整回落60001500000供求处于历史低位4000100000050000020000005年1月4月7月10月06年1月4月7月10月07年1月4月7月10月08年1月4月7月10月09年1月4月供应面积(M²)成交面积(M²)成交均价(元/M²)供应：08年

5、下半年供求比0.6，供求严重失衡，导致09年1-4月份市场主要去化08年下半年的存量，09年的新增供应量较小；成交：09年成交呈逐月回升势头，其中3月份成交量达到08年以来的高点；成交价：08年6月后楼市步入振荡调整阶段，目前稳定在11000-13000元/平方米左右。受国内外经济环境影响，上海房地产市场总体处于历史低位9宏观市场积压需求释放造就3月后楼市回暖上海商品住宅市场2009年1-4月供求及成交价格走势上海年成交量在1500万㎡左右，而08年受宏观政180000013000策影响，仅成交了808万160000012800㎡，刚性

6、需求在09年初爆140000012600120000012400发，中低端住宅项目以降12200100000012000价促销为手段成就了3月后8000001180060000011600的市场“小阳春”。4000001140020000011200011000刚性需求释放和降价2009年1月2月3月4月销售造就了“三月小供应面积(M²)1202482850041073394898006阳春”市场回暖局面成交面积(M²)43215366169513710281651955。成交均价(元/M²)12795116561277612530上海市历年

7、商品住宅供求统计2005年2006年2007年2008年2009年（预估）商品住宅供应1100-2257154413401200（万平方米）1200商品住宅成交1000-149716552090808（万平方米）140010宏观市场整体市场研判09年市场宏观环境09年一季度上海新增人民币贷款2281亿，为其去年全年人民币贷款增量的98.7％；受前期住房成交量放大的影响，3月份中资银行个人消费贷款出现明显回升，个人住房贷款增加24.4亿元，同比多增34.1亿元，其中二手房贷款增加了22.4亿元，成为拉动房贷增长的主因。09年4月21日上海银

8、监局重申住房按揭贷款监管要求，第二套房贷首付比例不得低于40%。一季度中国GDP同比增长6.1%,这已经是2007年第二季度以来GDP增长率连续第八个季度下降，表