养老地产进入抢滩登陆黄金期

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1、2017年10月30日房地产最美夕阳红养老地产进入抢滩登陆黄金期行业深度◆人口红利渐远，养老负担渐重，供需不平衡，市场空间巨大中性（维持）近年来我国人均寿命提升，生育率下降，老龄化迅速，劳动人口数量锐减，老年抚养比快速上升，家庭小型化趋势明显，老人空巢独居增多，分析师失能和高龄老人比例高，养老需求爆发，亟待解决。养老市场供需严重陈浩武(执业证书编号：S0930510120013)不平衡，有效供给缺乏，匹配程度低，公立机构一床难求，私立机构两021-22169050极分化，养老需求者多在“漫长等待”与“高昂费用”之间犹豫矛盾。chenha

2、owu@ebscn.com痛点无法解决，催生巨大市场空间。联系人◆从初步探索到抢滩登陆，房企保险医疗携手，养老地产进入黄金期何缅南以“养老噱头”圈地及促销已成“过去式”，房企+保险+医疗机构强强携021-22169170手，适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务，打通开发运营全过程；hemiannan@ebscn.com“知名度+美誉度”，部分实力房企及险资形成口碑养老产品线，如万科随园，保利慧享福，上实瑞慈，绿城乌镇雅园，泰康人家，远洋椿萱茂，范晓佳021-22169156复星星堡等；各路资本加快布局养老地产。xjfan@ebscn

3、.com◆土地、资金、盈利模式，三大核心要素行业与上证指数对比图一次供地不超5公顷，见缝插针的分散式养老杜绝圈地开发，也带来用地性质混乱、成本高企、存量改建遭抗议；金融政策全面支持，政策性贷20%款/专项债/保险资金成三大资金来源；开发利润/租金收益/服务附加/资13%产升值，风险收益拆分匹配成为核心；美国三大养老REITs：VTR.N，5%HCP.N，Welltower经营业绩与股价表现或可提供管中一瞥。-3%◆上海国企混改破局非盈利养老，“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈-10%09-1612-1604-1707-17公办民营到国企

4、混改，上海混改企业破局非盈利养老意义重大；“会费+房地产沪深300月费”逐步成为盈利性项目主流，“会员资格”存疑虑；养老地产捆绑保险产品渐为大众接受，形成“正反馈循环”双赢模式；目标客户高度一致，养老地产将成为寿险产业链中关键一环。◆建议关注万科（000002）、保利（600048）、上实发展（600748）推荐在低成本资金获取、资源整合、医疗机构匹配、客户信任度及养老产品线均具有相对优势的地产投资标的，分别为万科（随园养老进入规模化运行）、保利地产（构建三位一体养老体系）、上实发展（东滩养老前景广阔想象空间巨大）。◆风险提示地产调控时间过

5、长，销售持续下滑，信贷持续收紧，融资渠道狭窄，房企有出现资金链断裂的可能；汇率波动有导致房企外债汇兑损失加大的可能；利率上升风险有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能；房企多元化和养老业务发展有不及预期的可能。证券公司EPSPE投资股价代码名称16A17E18E16A17E18E评级600048保利地产10.771.051.251.4810.38.67.3买入000002万科A28.981.902.332.7015.212.510.7增持600748上实发展6.800.320.360.4221.218.916.2增持敬请参阅最后一页特别

6、声明-1-证券研究报告2017-10-30房地产目录1、养老供需严重不平衡，政策频发加强引导.................................................................................31.1、渐远的人口红利，沉重的养老负担.........................................................................................................31.2、优质公立“等不起”，优质民营“付

7、不起”............................................................................................41.3、各级政府养老政策频出，加大支持引导力度...........................................................................................42、从初步探索到抢滩登陆，养老地产进入黄金期........................................

8、..................................62.1、养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期............................