新景祥合肥房地产市场年报

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1、卷首语理性地产的新时代如果说2009年是楼市的黄金时代，疯狂使得楼市失去了理性，那么峰回路转、政策连发的2010年则促使市场更加理性去面对，史上最严的房产调控也初见成效，紧缩、打压、管制三轮调控下，今年合肥市住宅成交量768万平方米，环比-35.49%，成交量呈现较大缩水；住宅成交均价6121元/平方米，环比34.91%，增幅远高于全国7%的平均涨幅。经济层面展望2010年，全国房地产开发景气指数虽然回落但仍在景气区内；年度房地产开发同比增长、并且明显高于社会固定资产投资增速；房企土地购置面积实现反弹增长30%，新开工面积增幅40%……一系列数据充分反映2010年房

2、地产行业仍然对全国经济有极强的拉动能力。2011年全国经济至少上半年通胀态势还会维持高位，这会导致以保值为目的购房需求持续释放；而国际游资也将进一步流入国内房地产市场。内外两种投资需求，将会使年全国商品房成交量不会出现明显下滑。政策层面展望2011年起始，我国货币政策将进一步收紧，为了抑制不断高企通胀和资产价格上涨，货币供应和信贷投放的格局将比10年有所紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。2011年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。市场层面展望随着2010年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，2011年全国商品房供应量将会明显放量，这

3、将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增，成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量环比2010年小幅增长。企业层面展望2011年企业融资环境依然不乐观，资金来源增幅还将继续下滑，也就是说，2011年开发商是否仍“不差钱”，一定程度决定房价能否适当回调。综合分析，2011年房价将维持高位振荡，房价明显下跌的动力因素不足，但大幅上涨同样难上加难。2010年，行业面临强烈的震荡，但是催生的百亿级、500亿级房企数量是有史以来最多。这一年，万科累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首家年销售额超千亿房企。除了规模扩大，单价的增长，

4、三、四线城市的长足发展和万科在该类城市的布局也有很大因素。大型房地产企业的已经率先实现从区域战略级向全国战略级发展。十二五规划：引导房地产行业定位转型最近出炉的“十二五规划”毋庸置疑将对未来若干年中国经济产生深远影响：第一，规划中对中西部交通枢纽城市的促进发展，将使得该类城市房地产行业将迎来更大的机遇；第二，对二三线城市的提高和资源整合，将使得该类城市房地产行业未来大有可为。虽然房地产市场的理性回归将成为中国经济可持续发展的重要前提，但长远来看，即使不强调“支柱产业”的光环，它仍是中国经济腾飞的重要保障，拉动诸多行业发展的“无冕之王”。合肥，2011何去何从合肥新一

5、年市场需求两极化发展进一步明显，高端产品投资和改善性置业促进城市高端物业的迅速发展，对应开发商应如何提高自身塑造产品能力，向一线品牌开发商的系统性学习；此外，刚需客户面临的市场压力进一步增大，但庞大的数量级构成潜藏巨矿。如何寻找到刚需市场的突破口，实现掘金，将是中端市场项目的首要方向。新景祥预测，明年上半年宏观政策将持续维稳或进一步从严控制，全国楼市整体量升价稳，而合肥将保持缓幅上涨的趋势。疯狂褪尽，一个由不断高位震荡的市场重新唤醒地产理性的“白银时代”到来了。10年第1页，共51页宏观视点第一篇宏观视点一、政策类2010年房地产“政策年”政策回顾新年打出第一拳20

6、10年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”……这也被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价“第一拳”。新春督促“央企退市”3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。尽管中远集团等少数央企在第一时间给出了明确时间表，但央企整体实质性退市进展缓

7、慢，至今仍有71家央企超过200家房地产公司未见动静，其给出的理由是“无人接盘、转让遇冷”。4月祭出限购令4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提