沈阳通辽新城项目前期营销策划报告

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1、沈阳盛豪房地产通辽新城项目前期营销策划报告2010.12.12我方希望实现的目标盛豪房地产公司利润最大化回笼资金最快做出品牌形象可持续发展本报告是严格保密的目标解析：1、利润最大化。有两种实现的途径：一是在不增加成本或有效降低成本的情况下，拉升房价；二是，在不改变容积率的情况下，多做出些可销售面积；2、回笼资金最快。即短平快战略，尽量控制单套房总价，扩大客户群层面。这与上一条相矛盾，但也不是不可调和，如取上一条的第二种实现途径，就可以解决这个问题；3、做出品牌形象。在短时间或单个项目上实现，这对一个外来开发商来说有些难度，品牌形象是一个较虚的概念，如我们做出了

2、特色产品、销售实现奇迹、有较好的口碑，这些都可以称之为树立了品牌。可在销售过程中实现；4、可持续发展。可持续发展有两个必要条件，盈利和较好的市场口碑，与前面几条是相辅相成的。本报告是严格保密的营销中所需要解决的问题要想实现以上的目标，我们必须解决以下三个问题：卖给谁？Who我们的最有效目标客户群是谁？卖什么？What针对该客户群我们做什么产品？怎么卖？How如何在最短时间内实现销售目标？备注：该报告分两部分进行阐述，住宅篇和商业篇本报告是严格保密的第一部分：住宅篇住宅市场分析住卖给谁？宅目标客户及锁定部分项目市场定位策略案名建议卖什么？建议产品策划及调整框架形

3、象包装及宣传策略怎么卖？销售方案及销售计划本报告是严格保密的住宅市场分析新发展区经济开发区市中心区辐射区域本报告是严格保密的2010通辽房地产市场走势分析：本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—碧桂园开发商及合作方背景：开发商：碧桂园地产物业管理：碧桂园自有物业项目基础资料：地址：通辽经济开发区哲里木大桥桥北开盘时间：2008-9入住时间：2009-11-30总占地：约3000亩；一期为914亩容积率：1.5绿化率：40%总套数：500套建筑类别：板楼、多层停车位：地上车位楼层状况：别墅：2-3层（不含地下室）；多层：6层叠拼/联排：3-4层户型情况：双拼：

4、235—334平；联排：208—255平；洋房：81—213平。价格情况：洋房地2800元/平均价，现正上调之中。销售情况：现阶段销售已接近封盘，所余房源无几项目内部配套：标准五星级酒店；社区风情商业街；本报告是严格保密的碧桂园畅销户型96.29117.7583.8383.83117.7596.29本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—金都新城开发商及合作方背景：开发商：通辽市天辰房地产开发有限公司建筑设计：深圳市现代建筑设计院项目基础资料：地址：霍林郭勒大街，新市政府西侧开盘时间：2008入住时间：一期已入住，二期2011年六月总占地：12.8万平总建面：

5、约15万㎡容积率：1.2绿化率：30%总套数：400套建筑类别：板楼、多层停车位：独立车库15万元/个楼层状况：小区全部为四层叠拼，一二层为一户，三四层为一户。户型情况：多层250—290平。价格：一二层5000元/平，三四层3298元/平。一次性95折项目内部配套：1000米长孝庄河景观公园。点评：现已出售至二期，一期已入住。一二层全部销售完毕，现余部分三四层。本报告是严格保密的金都新城畅销户型279平一层二层262平三层四层本报告是严格保密的项目所在区域个案分析—美瑞龙源开发商及合作方背景：开发商：通辽恒辉房地产开发有限公司物业管理：辽宁天维纺织研究设计院

6、项目基础资料：地址：通辽新城新市政府公园西侧开盘时间：2009入住时间：2012-10总占地：约8万平总建面：22万㎡容积率：3绿化率：30%总套数：2250套建筑类别：板楼、高层停车位：地下车位物业费：1元/平楼层状况：高层住宅（18F/21F/33F）户型情况：高层80—120平为主力。区间为50---260平价格：均价为3400—3600元/平，层差20——40元销售情况：约为30%项目内部配套：5万平米五A级写字间、五星级酒店结合商业门市主题街区和2.3万平超市。三层业主会所本报告是严格保密的美瑞龙源畅销户型88.8平110.1平136.19平本报告是

7、严格保密的市中心区域个案分析—瀚博一品开发商及合作方背景：开发商：通辽恒源房地产有限公司建筑设计：辽宁金帝建筑有限公司项目基础资料：地址：通辽市霍林河大街（原通辽职业学院）开盘时间：2008入住时间：2011-6总占地：5.6万平总建面：16.48万㎡容积率：3绿化率：30%总套数：860套建筑类别：板楼、商层停车位：地下车位物业费：1元/平楼层状况：11栋高层组成（17F/18F）户型情况：高层主力为89—140平。价格情况：均价4400元，一次性优惠50元销售情况：现已销售80%以上项目内部配套：项目底商为大福源超市，为项目的业主生活提供了便利性，并增加了

8、项目的附加值。本报告是严格保密的瀚博一