长安集团商业物业租售运营机制

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1、长安集团.商业物业租售运营机制（初稿）目录…………………………………………………………………………………页码前言……………………………………………………………………………………3第一章商业物业经营组织………………………………………………………………3第一节商业物业经营的含义第二节商业物业经营机构第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定……………………………6第一节租售规划与转换流程第三章商用物业租赁方案的制定与审批……………………………………………7第一节租赁经营方案制定与审批第二节单元租价的制定第

2、三节制定商用物业租赁方式第四章商铺的面积计算与编号………………………………………………11第五章商业物业宣传推广………………………………………12第一节商业物业的宣传推广工作指引第六章交房标准的制定及审定装修标准……………………………………………16第一节商用物业交房标准的制定第二节审定装修标准第七章商铺销售、租赁工作程序……………………………………………………17第一节认租手续及审批办理程序第二节租赁合同签署程序1第三节续约、再出租办理程序第四节挞定程序第五节退租手续办理程序第六节商铺交付使用程序第七节转

3、租程序第八节现场管理规定第八章经营管理及推广…………………………………………………………33第一节租金、管理费缴付程序第二节租金摧收及违约处理程序2前言长安集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从重庆本土向市外延伸，在商品住宅开发上，已取得骄人成绩。随着集团地产业务的不断扩张以及重庆房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为长安集团实施以房地产板块开发的多元化策略和出发点。盘活资产、经营好商用物业将成为公司另一个

4、利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团地产板块长期稳定的发展。本制度根据公司商业物业实际情况，将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章商业物业经营组织第一节商业物业经营的含义一、商用物业范围由长安集团下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上2、非大型纯商业项目（底商、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营

5、的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的招商手段，合理租赁与商用物业开发良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期·市场环境调研·项目可行性分析·市场定位论证（2）前期策划期·专项市场调研及对手分析3·项目的发展目标·规划设计·确定具体市场定位·总体市场策略（3）租赁推广期·项目主题整体形象包装·项目业态规划·项目功能规划·租赁面积比例·时期、区域划分及推广时机的把握·阶段租赁计划制定·租赁策

6、略定价·租赁宣传推广·租赁洽谈及签约（4）经营期·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。·租金、推广费、管理费等收取。·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。·增加设施或制造优势，为商

7、家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节商业物业经营机构一、系统架构见附件《商用物业经营部组织架构图》4二、分工与职责1、地区公司商业运营部（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租赁、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、租赁、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由商业运营部组织实施。（3）对地区公司现有项目进行市调、策划、租赁、宣传推广和经营推广工作。2、项目商业运营部（1）负责对相关项目

8、的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（3）根据商业运营部的要求对建成商业进行改造或完善工程。（4）负责现场招商部的建造和装修建议。（5）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报总经办及财务部。（6）与商户有关工程条件的谈判。（7）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、项目物业管理公司职责