久银地价地块评估报告

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1、上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告久银地价地块评估报告（2010年第34号/总第119期）上海2010年第56号土地公告专辑方方地产咨询机构／上海久银策源投资咨询有限公司2010年8月19日上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告久银地价·地块评估报告上海2010年第56号土地公告专辑报告说明《久银地价·地块评估报告》（以下简称评估报告）属于久银地价报告系列之一，主要针对政府土地公告地块提供第一手的调研信息和评估意见，协助企业竞标决策。评估内容涉及地块条件和背景，区域地价行情、房价行情，提示项目风险地价、房价空间以及产品组合要素建

2、议。第119期地块评估报告，针对上海2010年8月发布的第56号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、相关职能机构采访形成。56号公告共推出5幅地块，分别是宝山罗泾镇罗宁路东侧地块、松江祥和路2号地块、影佳路一号地块、广富林2-8地块以及广富林2-5地块，上述地块均为此前2010年第一批预申请公告地块，本期报告针对罗宁路东侧地块、祥和路2号地块以及影佳路一号地块提供竞标背景和判断意见。报告中的市场交易数据、楼盘及出让地块的具体信息，都可以通过登录本机构网站（www.ffang1996.com），查询相关数据库得到，本报告内容也可通过网站查看并下载

3、使用。若企业需要对具体地块的竞标地价、房价和产品做进一步评估，可委托“方方”做专项咨询。咨询电话：021-62778222上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告目录1.1罗泾镇罗宁路东侧地块（B1-2、B1-3）………………………………11.2祥和路2号地块…………………………………………………………41.3影佳路一号地块…………………………………………………………6上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告公告地块评估意见（3幅地块）1.1公告号：201005601（2010YS01bs003）罗泾镇罗宁路东侧地块（B1-2、B1-3

4、）土地性质：商业土地面积：53965.3㎡（81亩）综合容积率：1.47（B1-2：2.0；B1-3：1.2）建筑面积：79340.68㎡挂牌起始价：总价13760万元；单价170万元/亩；楼板价1734元/㎡地块位置：东至小川沙河、南至潘沪路、西至罗宁路、北至陈功路（右图阴影）方方评估意见总价：17613万元；风险单价：217万元/亩；地价楼板价：2220元/㎡1，区域处新镇核心区位，规划起点高，但商业配套成熟度低，完善尚需时日；地块2，区域以保障性住房为主，人口较多，但人口导入较少，与周评判边区域联系不多，而商品房项目几近空白；3，地块未来商业能够得到

5、周边人口的支撑，但消费力有限。1上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告判断依据：第一、区位条件罗泾镇地处宝山区与嘉定区、江苏省太仓市交界处。根据宝山区域总体规划，罗泾镇域分为四大板块：北蕰川路以东的部市属长江产业发展带，新川沙路以南、石太路以北的工业产业发展区域，新川沙路以北至A13公路以南地块的新镇发展区域以及A13公路以北至江苏交界地块的现代农业发展区域。罗泾新镇定位以居住为主体的，融行政局商务办公、商业服务、休闲娱乐等多元化功能为一体的具有江南水乡特色的新市镇。A13高速公路新镇四至，东起在建的北蕴州路，西至沪太路，南与新川沙河相接，北至

6、规划中的A13快速干道。规划于2008年经宝府34号文批复同意后，镇区配套住宅及相关市政公用设施等项目均已按规划推进建设。地块位于罗泾新镇区的核心位置，罗泾新镇现已建成宝虹家园、宝通家园、宝悦家苑、宝平苑等四个配套商品房小区，建筑总面积65.8万平方米。地块西南侧为中星北郊壹号项目施工现场，该项目为罗泾地区第一个商品房项目，总建筑面积约23万㎡。区域市政、公建等配套设施正逐步完善，已建成罗宁路、潘沪路、萧月路、潘新路、陈功路等5条市政道路。陈功路规划向西延伸，与沪太路联通；A13高速公路目前尚未动工，从媒体披露信息了解，预计于2010年年内开工，于“十二五

7、”期间通车，届时将大大改善罗泾区域的交通大环境。2上海房地产决策咨询·地产咨询久银地价·地块评估报告第二、地块条件和规划要求地块内部现为农田，地势平坦，西南角有一栋两层建筑，该建筑位于地块外部。地块东侧至小川沙河间的住宅用地，目前亦为农田状态，地块相隔罗宁路西侧的罗泾公园目前正常开放中。地块形状示意地块现状示意图出让文件要求，地块内部须由竞得人建设80㎡、60㎡公厕各一座，还有140㎡一机两箱小型生活垃圾压缩收集站一座。另外，本地块位于罗泾新镇核心区域，规划定位较高，区域功能定位以“江南风情”为主，地块主要业态为四星级以上高档酒店和大型现代综合商城，但不设

8、大卖场，大型现代综合商城和单体商业设施不得分割出售。地块容积率及限