长沙奥克斯广场调研报告56页

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1、长沙奥克斯广场商业调研前言奥克斯广场位于双核心之一的滨江新城CBD，地处岳麓大道以南，溁银路以东，毗邻长株潭城际轻轨、地铁4号线站点。市场研究领域里有一句名言：“没有调查就没有发言权”。本报告通过对项目的现场调研、项目周边经济/人口情况以及结合商圈数据，就项目的商业经营现状和去化情况、盈利情况进行了分析，得出项目经营现状与是否盈利的结论。市场调研内容一、长沙奥克斯广场商业的相关信息4、商场的客流及购买情况分析1、项目选址原因5、商场招商、运营情况及分析2、开发商背景及实力6、商场经营现状分析及总结3、项目

2、的概况4、项目区位交通三、长沙奥克斯广场项目去化情况与5、项目周边人口统计及购买力分析盈利测算6、项目周边的相关配套设施1、项目土地详情7、项目在区域内的影响力及扮演的角2、项目产品销售体量及定价详情色3、项目销售重要节点4、项目的去化情况二、长沙奥克斯广场商业经营现状分5、项目盈利测算析6、项目小结1、商场的市场定位2、商场的整体规划及业态分布3、商场动线示意一、长沙奥克斯广场商业的相关信息1.项目选址原因1.1、区域规划：滨江新城的规划和落实是项目选址的关键。2010年1月19日，滨江新城片区规划已获

3、得长沙市政府原则通过（滨江新城规划2002年开始提出）。根据规划，滨江新城将建可容纳57万人的长沙复合型新都会中心。滨江新城是以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。滨江新城是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，开发总投资达600亿元，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依

4、托的复合型新都会中心。依据定位规划，滨江新城成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地。滨江新城片区未来巨大的发展潜力和升值空间是项目选址的关键。1.2、地段：滨江形成CBD核心位置“地段、地段、还是地段”是楼市中的一句老话，却也是最颠簸不破的一条真理。滨江新城板块在长沙楼市诸地产板块中异军突起，最重要的原因，当属其所在区域发展现状和前景的优异于众。奥克斯广场位于滨江新城CBD核心，毗邻市府，地处岳麓大道和银盆南路交汇的黄金十字路口，坐拥地铁、轻轨、隧道、二桥、路网的立体交通枢纽，

5、是大河西目前最大的大型商业综合体。2.开发商的背景及实力奥克斯置业有限公司成立于2000年，是中国500强企业奥克斯集团的全资子公司（2013年集团营业规模481亿元，总资产265亿元）。经过10余年的发展，奥克斯地产现拥有400万平米以上的年开发能力，2013年在中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会上荣膺“2013年中国房地产500强企业”前60强、并荣登“2013中国房地产开发企业成长速度10强”、“2013商业地产10强”两项单项榜单，截止到2013年3月，奥克斯地产开发区域覆盖上海、天津

6、、杭州、宁波、成都、长沙、南昌、青岛、文昌等诸多一二线重点城市，已初步形成了全国布局，奥克斯置业有限公司以蓬勃的发展势头跻身为“国家一级资质开发企业”。公司开发商具有较丰富的开发经验，拥有雄厚的资金实力。3.项目的概况•项目位置：岳麓区岳麓大道与银盆南路交•建筑建构：框架汇处东南角•交房标准：毛坯•容积率：5.0•占地面积:67500平方米•步行街层高：1楼5.5米，2楼5米，3楼5.1•建筑面积:440000平方米米•开工时间:2011-01-01•是否有返租:无•竣工时间:2013-08-24•景观设

7、计单位：北京中建建筑设计院•开发商:长沙奥克斯置业有限公司•代理商：中原地产世联地产•投资商:长沙奥克斯置业有限公司•建筑单位：中国建筑上海设计研究院•物业管理公司:宁波奥克斯物业服务有限公•建筑施工单位：中建二局司长沙分公司•开业时间：2013年4月28日•商业面积：270000平米•可售商铺个数:168个（其中一楼82个，二•开发商自持比例：80%楼79个，南区三楼7个。）•商铺面积：40-410平米•车位数：2218个•租金水平：一楼临街200-400元/平米/月•商业物业费：7元/平米/月•绿化率

8、：15%4.项目的区位交通奥克斯广场位于岳麓区岳麓大道与银盆南路交汇处东南角，地理位置十分优越，位于长沙市滨江新城区域车库CBD的核心位置，西距长沙入口市政府2200米，向东行1200奥克斯米即可到达湘江观光带，南距地铁四号线与六号线交汇处的桐梓坡站400米左右，北达长株潭城际轻轨滨江新城站仅1000米左右，中距银盘岭过江隧道入口1000米左右，项目周边有12趟公交车经过，可到达长沙市区各个地方，交通通达度高。道路情况：银盆岭