戴德梁行_武汉福星国际城项目前期顾问初步定位报告

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1、致福星惠誉福星国际城项目前期顾问初步定位报告戴德梁行福星项目小组Page1报告思路第一步第二步第三步项目发展研判项目开发设想项目详细定位
区域解析
物业市场解析
详细定位方案
地块解析
初步定位设想第一次汇报内容第一步第二步第三步项目发展研判项目开发设想项目详细定位
区域解析
物业市场解析
详细定位方案
地块解析
初步定位设想地块价值项目处于发展过程中的徐东商圈的核心地带需要站在徐东商圈发展的高度审视地块价值Page4商圈发展影响因素——潜在供应武汉各各各商圈各商圈潜在供应武广和中山大道商圈现有

2、商业共计85万m2，未来供应70万m2，融合后将形成155155万155万万万m2m2m2的m2的的的汉口核心商业区，成为武汉商业汉口核心巨无霸，地位无人撼动。商业区街道口商圈未来供应较大中南商圈未来供应有限司门口商圈走向衰败低于汉口武广和中山大道商圈追平街道口商圈覆盖司门口，，，影响中南商圈，影响中南商圈徐东商圈级别将仍然是一个区域性商圈商圈发展影响因素——交通区域对外交通区域对内交通近期规划的轨道交通线对于徐东商圈可达性的改善作用有限南北向顺畅的地面交通能够快速输送消费者到徐

3、东商圈Page6商圈发展影响因素——区域人口一一一．一．．．整体学历不高整体学历不高。。。本科及以上仅占。30%，相对其中商圈较小。二二二．二．．．整体收入水平呈现两级分化整体收入水平呈现两级分化。。。1111万以上高收入者占11万以上高收入者占17.5%，5万元以下低收入者约占6成。项目辐射区域内效益较好企业员工以及政府公务员多，武钢、一冶、中石化、电力、设计院以及省政府公务员。三三三．三．．．消费者需求层次丰富消费者需求层次丰富，，，需求强烈，需求强烈。。。消费者希望增加品牌和业态丰富度。，尤

4、其是IT产品、通讯产品和娱乐、休闲和餐饮等业态需求强烈徐东商圈目前以大众化消费为主，，，未来中高档商业以及多种业态在徐东商圈存在较大发展空间，未来中高档商业以及多种业态在徐东商圈存在较大发展空间Page7徐东商圈发展预测一徐东商业开发前景预测轨道交通提升作用有限区域性综合商圈潜在供应有限区域人口高收入人口多中高档商业具有一定发展空间徐东商圈发展预测二徐东商圈辐射范围预测目前项目辐射人口约3636万人口36万人口，，，徐东片区人口约占，徐东片区人口约占60%辐射区街道2007年人口人数增强徐东

5、龙头商业项目竞争力杨园街8.3增强徐东商品种类和档次红旗街1.9核心辐射区42提高品牌号召力和业态丰富度徐家棚街11.2水果湖街20.3钢都花园3.9钢都村街7.9红卫路街7.7次级辐射区冶金街6.341新沟村街5.9红钢城3.4积玉桥街6中华路街4粮道街6中南路街21.8外围辐射区51珞珈山街7.7黄鹤楼街5.5首义路街6徐东商圈有机会扩大为辐射百万人口综合性区域级商圈总计133.8商务发展影响因素——商务氛围滨江商务区中南中北路商务区商务氛围111、1、、、中南中北路商务区向西中南中北路商务区

6、向西延伸带222、2、、、总部经济区和滨江商务带总部经济区和滨江商务带过渡区域徐东大街商务氛围发展前景看好Page10商务发展影响因素——产业8080万吨乙烯80万吨乙烯滨江商务区总部经周边产业济区中央政I.青山制造业：武钢、一冶、中石化、80务区万吨乙烯II.武昌总部经济区：中南中北路商务带III.中央政务区：省委、省政府、工商局产业链发展带动区域商务市场发展Page11徐东商务和住宅发展预测徐东商务开发前景预测商务氛围的延伸和过渡地带产业发展带动商务发展适合开发中高档写字楼物业商圈发展后

7、期阶段补充业态区域缺乏高品质物业交通主干道沿线优质物业徐东住宅开发前景预测商圈影响力提升区域住宅价值提升商务市场快速发展依据地块位置不同打造适合物业第一步第二步第三步项目发展研判项目开发设想项目详细定位
区域解析
物业市场解析
详细定位方案
地块解析
初步定位设想地块开发条件分析333、3、、、K3K3K3、K3、、、K4K4K4地块拆迁K4量大，保守估计将于2011年后开工公建面积可相互调节1、K5地块目前已经拆平，2009年具备开工条件规划方案基本确定2、K1、K2拆迁量相对较小，保守

8、估计规划道路开通晚于2010年后开工项目入市时间，，，影，影影影公建面积可相互调节响商铺价值Page14地块基本指标土地位置总用地面积（㎡）建筑密度公建住宅K-1789035%0.71.5K-22134840%3.24.9K-34197035%7.611.3K-43140035%4.87.2K-54753735%6.710.0K-6495625%0.01.215510122.936.1公建面积大，有商业、写字楼、酒店、公寓等多种业态可供选择，如何将地块具体情况和各物业市场分析结合