2013小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告

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1、小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告第一部分项目总论1、项目背景1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称：小长山岛进东颐宝臻品项目1.2委托方委托方：大连进东建设集团有限公司1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位：大连新峰房地产顾问有限公司1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：1、委托方提供的相关资料。2、我公司对大连市、长海县及小长山岛房地产市场的调研资料。3、大连市、长海县、小长山岛经济建设的方针、政策和城市规划。4、《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年9月18日发布）。5、新峰地产信息资源决策支持系统（

2、CRIDAS）。1.5项目建设规模和容积率项目地块东至林地，南至孙庙线，西至孙庙线，北至蛎养线。项目距港口约5公里，距乡政府约2公里。总占地面积约为25.98万平方米，总建筑面积约40.56万平方米，规划容积率约1.561。新峰地产·1小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告本项目规划指标及各期开发面积配比建议项目数值单位备注总占地面积259767.16㎡总建筑面积405587.2㎡住宅建筑面积358685.2㎡产品其中物业管理用房450㎡公建配套设施面积46902㎡以及会所1560㎡其中物业管理用房450㎡、一期89311.48㎡会所1560㎡以及回迁房2580

3、5㎡二期106149.6㎡分期三期105539.08㎡四期104587.04㎡停车位458个容积率1.561—绿化率40%—1.6报告成立的假设条件本项目按照委托方提供的规划指标以及预期设定的项目定位、产品定位和开发周期进行开发。项目开发周期为5.5年，其中建设周期为4.5年，销售期为4.5年，项目建设1年以后开始销售。土地取得费用、前期工程费发生在当年建设期初期，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用在建设期内均匀发生。项目经营成本、各种运营税费在项目运营期内按年计算。根据委托方提供的资料，结合项目所在区域市场的情况、委托方对项目的预期及初步的产品定位，本

4、报告以1.561容积率来测算，产品类型为别墅、多层、小高层、高层及公建配套设施。2、可行性研究结论2.1项目建设期本项目规模较大，确定开发周期为5.5年。新峰地产·2小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告2.2投资估算和资金筹措本项目的总投资估算1,769,867,348元，在建设期4.5年内投入。本项目开发投资的资金来源包括三个渠道：一是企业自有资金；二是银行融资；三是销售回款。2.3项目财务指标本项目财务指标按项目土地取得成本386,129,971元（含契税）计算如下：开发商投资利润率（税后）：52.61%；自有资金利润率（税后）：175.37%；税前财务净

5、现值：596,535,246元；税后财务净现值：441,135,481元；税前财务内部收益率：97.12%；税后财务内部收益率：84.24%；项目总投资：1,769,867,348；项目总收入：3,755,719,908元；项目回收期：静态投资回收期1.95年；动态回收期为2.27年。2.4项目综合评价本报告以委托方提供的地块规划条件为基础，从市场、财务分析两个角度对其实施的可行性进行论证和评价，进而对本项目规划及未来开发提出建议。本项目位于小长山岛中心区域，地理位置优越，自然景观资源丰富。目前小长山岛以及整个长海县的房地产市场处于初步发展阶段，在售房地产项目少

6、，品质较低，产品类型不丰富，项目营销方式落后。本项目为小长山岛乃至整个长海县规模最大、品质最高、产品类型最丰富、营销推广途径最广和力度最大的房地产项目，项目优势突出、一枝独秀。随着长山跨海大桥的建设、小长山岛及长海县各项规划，新峰地产·3小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告尤其是海岛旅游规划的逐渐实施，小长山岛的旅游业发展将与房地产业互相依赖、互相促进，共同迎来各自的快速发展时期。届时，本项目的最大价值将会得到实现。基于以上情况，对本项目拟定的规划方案进行财务测算和分析，显示本项目在经济效益上可行、财务上可行，经济效益优势明显。建议开发商要注重防范在销售环节、

7、设计环节及建造环节的潜在风险，尽早开发，及早收益。新峰地产·4小长山岛进东颐宝臻品项目可行性研究报告第二部分市场环境分析1、项目投资环境和市场研究1.1长海县概况近年来随着“十二五”规划的大力推进，大连经济进入快速发展阶段，长海县作为大连最东边的区县，也受到了较大的影响，经济迅速崛起，旅游产业高速发展。同时长海县经济的快速发展也必将促进大连整体经济形势的向好发展，因此大连与长海县之间形成了较为紧密的关系，互相促进、互相影响。1.1.1城市地理位置大连市位于中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，处于环渤海经济圈的圈首，是京津的门户，北依中国东北的辽宁省、吉林省、

8、黑龙江省和内蒙古自治区广