新景祥济宁太白国际公寓定位及营销执行方案

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1、太白国际公寓定位及营销执行方案北京新景祥营销二部2014年5月报告结构公寓战略定位公寓形象演绎公寓营销策略公寓营销执行报告结构本体分析市场分析客户分析1、战略定位项目价值思考与重构项目战略定位的导出形象定位2、形象演绎展示策略推售策略价格策略活动策略渠道策略3、营销策略总控图4、营销执行营销执行报告结构公寓战略定位项目本体分析市场及客户分析项目价值思考与重构公寓战略定位导出审视项目本体分析紧邻城市主干道，城市次中心，区域认知度较高，地段价值项目区位突出，片区城市面貌差，商务氛围不浓项目区位：本案位于太白路西段与环城西路交叉口；区位特点：地

2、段价值突出：位于城市次中心——老城区；区域认知度高：南北双河围绕，南邻古玩市场，北邻市级老年活动区“快活林”；生活氛围浓厚，商务氛围较差生活配套齐全一应俱全，生活类商业气息浓厚，办公多以底商物业混搭；片区城市面貌较差周边居住物业陈旧，商业物业多以中低档为主，道路狭窄；本案交通便利，通达性好，作为南北道路中转点，神道路双项目交通车道，未来交通拥堵草桥口站太白路神吕道快活林站路公任堂本案城街路中中心闸站心闸北路项目交通：北侧为太白路中路，南侧为中心闸北路，右侧神道路连接此南北主干道，•对外交通：距济宁火车站、汽车站仅约2公里，至曲阜高铁站、济宁嘉祥机场也

3、仅50分钟左右。•公交线路：周边有1路、2路、19路、20路、26路、101路、33路等多条公交车途径项目；•自驾：环城西路与太白路交叉口，越河桥的南北贯通，交通通达便利；交通特点•四通八达：公交、自驾便利，通达；•未来拥堵：西侧神道路南北双车道，是通往主路太白路的中转站，未来商业运营后，高峰时段势必拥堵。配套超级完善，远期在太白国际商业带动下，必将形成3-项目配套10分钟配套生活圈3分钟生活圈10分钟生活圈近期配套：邻近太白楼商圈，生活配套齐全。学校（永丰街小学，离霍家街小学、十五中）、医院（人民医院、附属医院、尚大夫诊所、新华鲁康药店、华联药店）、购物

4、（银座、贵和、中央百货、九龙家电、苏宁广场、万达广场等）。远期配套:以太白国际为中心，依靠4万㎡商业广场和西区3万㎡商业街，在沃尔玛超市带动下，形成太白国际商圈，配套全力升级，未来将形成3-10分钟生活圈。自然景观加分，四至城市面貌较差，老年人文生活气息浓厚，项目四至商务氛围不足四至主要建筑及面貌：项目北侧——城区老住宅项目整体位于老城居住区，除西侧项目一期（和欣家园）外，整体建筑风昭貌陈旧示面四至自然景观资源受阻运河之城：项目南北临河，风光秀美、风水极佳项目东侧——农贸市场北内街，施工改造中四至重要人文资源城区——老年活动区：北侧紧邻市级大公型老年

5、活动区——“快活林”，南寓侧紧邻当地知名“花鸟鱼市场”，位项目位置中老龄人口居多置四至不利影响因素项目虽紧邻太白路，却与太白路间阻隔项目东侧——内街旧城拆迁改造区，老年居民居多、生活层级较差，对项目自身品质造成一定影响，同时项目昭示面受阻；内路相对较窄，交通拥挤公寓楼紧邻生活区农贸市场，品质低、人群杂、噪声重。2.6万㎡体量，东南侧朝向优与西北，40-60㎡面积控制合理，规划指标34年土地年限问题突出公寓规划整体经济技术指标公寓户型指标表偏西北向排布，外侧，内侧总用地面积54964.4㎡户户型面单层套总户面积设置总建筑面积225822.2㎡型积（㎡）数数

6、比例40-60㎡，47-55㎡占比达53%，为主力户型；地上总建筑面积176806.3㎡公寓用地性质：住宅建筑面M40.0425811%112617.3㎡积可注册公司，土地年限还剩34年；公寓建筑面N45.9525811%其中26489.4㎡积商业建筑面37699.6㎡P47.2725811%积容积率3.76Q57.741295%总居住户数225822.2㎡Q′59.351295%公寓户R47.87411621%其中1#公寓住宅1072户R′55.98617432%停车位1154辆S63.621295%地上停车位200辆其中合计地下停车位954辆19551

7、品牌物业第一太平戴维斯作为物业顾问与商业巨头沃尔玛将极大提升公寓物业的软实力，增值重要保障，2015年5月开物业及商业业第一太平戴维斯：•企业背景：第一太平戴维斯（Savills）是英国伦敦上市公司Savillsplc旗下物业服务子公司，是伦敦FTSE-250指数的成分股之一。公司成立于1855年，目前在全球拥有500余家分公司及办事处;•项目服务——物业管理：环境及安全管/客户服务/工程设备设施维修保养/财务管理/停车场管理；•项目价值：提升项目附加价值、利用国际知名品牌提高自身知名度。商业巨头沃尔玛：•企业背景：是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算

8、为全球最大的公司，主要涉足零售业，连续三年在美国《财富》杂志世界5