抚河嘉园高层项目研究报告

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1、1RR尚美佳○中國Sunmega○China抚河嘉园抚河嘉园一、项目概况(一)项目简介：抚河嘉园项目处于南昌朝阳洲安石路以东，抚河西堤路以西,占地面积9.95亩。项目座落在南昌市朝阳洲,南昌市政府对朝阳洲的定位为：建设以高质量的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布局调整为“一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区。”朝阳洲地区将被打造为南昌的“新四城”，即配套设施完善、生态

2、环境良好、高质量居住生活的“现代宜居之城”，人性化绿色交通、TOD公共交通的“绿色交通之城”，江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城”，文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城”。(二)该宗地规划技术条件是:A.用地性质:居住用地B.容积率:3.8C.建筑间距:1:1.1HD.住宅使用年限:70年E.土地面积9.95亩,总建筑面积25747.19㎡。2RR尚美佳○中國Sunmega○China1、平面小区内住宅主要以一梯两户为主。设计中采用两室两厅、三室两厅为主。主要户型面积89、117.9平方米/户、以满足市民购买要求

3、，形成以经济，舒适型为主的户型比例关系。这类平面都具有总体布置灵活、节省用地户型面积调整适应性强，且易于处理间距、采光、通风等问题。2、建筑造型小区规划造型设计强调既突出群体形象，又兼顾各部分的具体细节，建筑采用品字型布局，突出建筑自然、大方、美观，建筑单体采用简洁大方的欧式古典主义形式，然后配以简化和提炼了的凸窗、线条，创造休闲情调，并在色彩上采取两段分色的手法，达到立面处理的艺术效果。立面色彩裙房采用腊青色石材使整个建筑具有稳重感，屋顶镂空构架丰富天际线。二、营销历程（一）营销背景及环境介绍1、南昌房地产现状:0

4、8年南昌市新建商品房成交总套数为15326套，比07年的23940套减少了8614套，环比下降36%；成交总面积为162万㎡，比07年的253万㎡减少了91万㎡，环比下降36%。08年第四季度价格比前三季度下降了近500元，这是大多数开发商为争取在年底回款，加大了降价促销的力度，使得成交套数和面积都有了大幅的提升，说明前三季度的价格，远高于购房者的心理预期。在楼市低迷的情况下，09年1月20日正式开门迎客的抚河嘉园项目，未来走势不容3RR尚美佳○中國Sunmega○China乐观。2、朝阳洲板块分析:朝阳洲主要楼盘简

5、介:总建筑面楼盘名称均价（元/m2）物业类型建筑类别主力产品积（m2）莱茵半岛2300005500住宅多层、高层94-172㎡7300（含800元东方百灵12215.43写字楼高层40㎡、62㎡、90㎡/㎡的装修费）天使领域14481.806700住宅、商住楼小高层30-76㎡起价6300（含住宅、五星级酒店、皇冠国际300000高层30-67㎡、127-176㎡1200元/㎡的装修费）甲级写字楼、SOHO公寓星河国际601277000住宅、写字楼高层33-70㎡众鑫城上城3300004880（3900元起）住宅、普

6、通住宅高层98㎡、133-143㎡江铃晶城10879.45600住宅高层64-65㎡、88㎡洪城财满街360005200住宅、商住楼小高层、高层/国金滨江1000004800酒店式公寓高层塔楼37-57㎡朝阳洲板块均价:朝阳洲成交均价走势800067567046647360006048601056375960550959625388469647044989400020000月月月2月3月4月5月6月7月8月9月0月月11211111年年2008200708年12月，区域整体均价仅有4989元/㎡，比07年11月的60

7、48元/㎡，下降1059元/㎡。由于客户的急剧减少，大量的楼盘推出力度巨大的促销手段，使用板块内竞争异常激烈，项目面临的销售压力也日益增长。4RR尚美佳○中國Sunmega○China项目遇到的问题：A、推广费用有限，难以进行系统宣传¾项目体量小，导致整体营销费用低，无法进行系统性传播，导致传导到的客户群数量有限，目前仅靠周边客户及派单客户，客户面较窄，因此客户数量及质量都较为一般。¾项目的准客户还需要通过时间的推广以及巡展派单来进行积累，而开盘之前的认筹工作仅有16天，时间非常紧迫。因此为了取得良好的认筹及开盘销售

8、，在2月28日开盘销售期，只推部分楼层（栋），分期开盘，多次少推，逐步引导，完成销售。B、产品质量展示没有表现出精品项目的感觉。¢产品单一：项目只有89㎡两房单位，客户没有挑选余地，会影响部分客户的兴趣（尤其是洪城大市场的老板）。¢小区规模所限，及没有园林等配套：客户普遍反映项目规模过小及缺乏配套等。¢区域价格体系：影响客户对本项目价格认知度，