东瑞集团太原长风街项目发展策划报告

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1、谨呈：东瑞集团合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司2012年1月东瑞集团太原长风街项目发展策划报告合富辉煌的策划工作是基于大量的基础研究项目组通过市场基础调研，包括城市、区域发展及规划、房地产市场、客户需求等多个方面，收集了充分的市场信息及数据，同时也进行了多次的深入访谈，其中包括消费者、业内人士等，为策划工作的成功打下了坚实的基础工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市与片区宏观背景研究房地产市场研究城市发展背景与规划情况项目在城市中的地位项目所在区域的配套设施和交通市场格局与片区发展状况城市在售的住宅供需情况城

2、市后续供应情况竞争项目情况分析业内人士及政府相关部门人员访谈城市宏观经济、房地产大势分析区域发展、规划分析区域市场环境、格局分析目标客户群及购买能力、意愿的初步预测客户访谈及问卷主流购房群体区域消费特征购房群体的细分调查问卷近10位客户访谈项目主流客户群预测对目标消费者消费习惯、购房能力、倾向的研究分析3本项目报告思路框架前言项目界定住宅物业市场分析借鉴案例分析发展策略及定位体系住宅物业研究客户研究分析项目本体分析设计方向研判产品定位住宅物业发展建议工作背景工作目标客户定位市场定位城市宏观背景分析宏观经济环境城市发展

3、规划基础研究发展策略及定位物业发展建议项目理解项目属性开发条件问题初判开发成本估算财务效益分析投资测算分析投资测算分析第一阶段汇报20120114整体发展策略开发策略物业打造建议形象定位定位体系深化价格定位项目发展理解——准确界定项目属性和明析核心问题是我们研究工作的基本前提……长风片区是城市近期重点建设的区域之一，城市向东发展的重要节点，毗邻城市商业、商务核心，发展可期区位长风片区是太原城市近期重点建设的区域之一，毗邻老城中心，优先承接城市“南移”发展；长风大街是城市东西向的次发展轴，未来形成全市商务、商业核心；本

4、项目位处长风东街片区，是城市东西发展轴上的重要节点区域，是以居住生活为基本功能，以城市服务业为发展支撑的城市东南部现代化门户区。滨河东路滨河西路太行路东环高速出入口收费站长风大街本项目长风片区规划结构图项目所在地长风文化商务区长风东街片区近期重点项目分布图新商业核心：亲贤商圈长风大街汾河老城中心长风东街片区长风文化商务区本项目有一定的绿地包围，拥有一定景观资源条件项目地块处在太原东部的地坎上，环境、空气质量优越项目本身并无多大资源优势，但项目南面的百亩绿地打造将成为项目的重要资源优势周边城乡结合部形象将造成一定负面影

5、响。资源项目周边形象都市景观走廊绿化生态走廊本项目南面退让绿地从区域市场看，项目受到三类不同项目的夹击品牌开发商：万科紫台本土开发商：东景苑小产权房：礼顿山市场项目规模小，同时还受到品牌开发商、大盘以及众多小产权房项目的夹击商品房项目小产权项目礼顿山（195亩）总建46万万科紫台（142亩）总建34万本项目（50亩）总建13万东景苑一期（85亩）总建27万槐桐别苑（37亩）金峰帝景（300亩）怡海花苑（60亩）项目名称占地（㎡）建面（㎡）东景里5.67万23.8万万科紫台9.5万33.2万礼顿山13万45.5万本项目

6、3.3万13万项目占地4.95万㎡，容积率为3-4，属中小型规模高强度项目，配套打造有限,开发期相对较短项目总占地：49543㎡项目净用地：34214㎡总容积率：≤4用地性质：商住用地商业兼容比例不小于10%，不大于20%建筑限高：100米建筑密度：18-23%总绿地率：≥35%本体周边项目指标一览项目名称占地（㎡）建面（㎡）容积率物业形态项目周边区域东景里5.67万23.8万4.2高层万科紫台9.5万33.2万3.5高层礼顿山13万45.5万3.5高层槐桐别苑2.46万10.5万4.3小高、高层1、由于本项目属于中

7、小型规模，将面临以下情况：（1）因规模有限导致配套打造相对有限（2）因规模有限导致开发期将不会太长2、用地容积率为3-4将可能出现的物业：（1）小高层（高层）企业目标与愿景：项目的目标解读目标开发商目标：项目销售速度正常消化初次开发，控制风险，保证项目成功保证正常的利润目标树立项目现象，保证门户形象东瑞企业是集品牌汽车服务与工商贸易两大主业为一体的综合性企业集团。企业以“追求卓越，创行无限”为经营理念；以“真诚、优质、高效、快捷”为服务标准；以“发挥整体优势，促进企业规模化经营”为发展目标。东瑞集团初次涉足房地产开发

8、。一、正常快的销售速度，顺利的市场消化合富目标理解二、在保证项目成功基础上，实现利润正常化三、树立企业的品牌，为后续开发创造机会具有规划利好的城市新兴区域，面临激烈竞争的、具有一定绿地资源的精品型住宅项目城市次发展轴，长风新兴商务区市场竞争激烈，竞争项目规模远大于本项目净用地50亩，高容积不高于4发展属性界定拥有100余亩的绿地面积根据对属性的