嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究

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1、⑨浙江大学硕十学位论文嘉兴市区不同类型用地空间比价关系演变规律研究中文摘要上个世纪九十年代，我国建立起了适应土地市场不发育条件下，以土地使用价值评价为基础，以土地收益为依据，以市场交易价为参考，包括商业、住宅、工业三个类型的城镇基准地价分类评估体系。根据当时土地市场不发育的实际情况，全国各地在评估商业、住宅、工业三类用地基准地价时，基本上遵循了在各区域商业用地价格均高于住宅用地价格，住宅用地价格均高于工业用地价格的空间比价关系规律，并一直延续至今。但随着土地市场的不断发育，不同类型土地价格形成机制发生了重大变化，这一比价关系规律与

2、经典的理论模式存在显著差别，是否仍符合当前的市场条件，缺少相应的实证研究。针对这一情况，本文以土地经济学、地租地价理论、城市土地增值理论、区位理论尤其是阿隆索的竞租理论等科学原理为依据，采用理论研究与实例研究相结合、静态分析与动态分析相结合、定性研究与定量研究相结合的方法，运用SPSS统计分析软件和ARCGIS空间分析技术，对二十世纪九十年代以来嘉兴市区不同时段商业、住宅、工业三类用地大量土地出让样本资料进行统计分析和实证研究，探讨商业、住宅、工业三类用地出让地价空间比价关系的演变规律。研究结果显示，在土地市场发育初期，三类用地遵

3、循传统的各区域商业用地价格均高于住宅用地价格，住宅用地价格均高于工业用地价格的空间比价关系；但随着土地市场的发展，城市中心区仍遵循原比价关系，城市边缘区却出现了住宅用地出让地价高于商业用地出让地价的情况，与传统认知的三类用地基准地价空间比价关系规律不一致。但是，对比分析嘉兴市区历次基准地价研究成果发现商业、住宅、工业三类用地基准地价仍遵循传统的空间比价关系，与当前土地市场实际情况产生了一定背离。故改变我国已经形成的任何区域商业地价总高于住宅地价、住宅地价总高于工业地价的传统认识，对于客观把握我国城市不同类型用地地价空间分布演变规律

4、，促进基准地价更新评估更加科学合理具有重要意义。关键词：嘉兴市；出让地价；基准地价；比价关系；阿隆索竞租模型．AbstractUndertheconditionofanundeveloped1andmarket，oureountryhasestablishedaclassificationsystemfortheassessmentofbenchmark1andpriceincitiesandtownsin1990s．Thissystemissetupbasedontheassessmentoflandusevalue，1andp

5、rofitandtradepriceinthemarketanditproVidestheassessmentofcommercial，residentialandindustrial1and—value．Sincethe1andmarketwasnotdevelopedatthattime，whenevaluatingcommercial，residentialandindustrialbenchmark1andprices，allpartsofthecountryhaveabidedbyarulethatineveryarea

6、commerciallandpricewashigherthanresidential1andprice，whichovertoppedindustriallandprice．Sucharulestilllastsnow．Butwiththedevelopmentofthe1andmarket，greatchangeshavetakenplaceinthepriceformationmechanismofvariouskindsofland．SucharuleofrelatiVepricerelationshiDhasremark

7、abledifferenceswithclassictheorymodeandit1acksrela乞iveresearchestoprovewhetheritappliestothepresentconditionsofthemarket．Thispaperisbasedtheoreticallyonlandeconomies，landrentandlandpricetheory，urbanlandvalueincrementtheory，10cationtheory，especiallyAlonso’srent—seeking

8、theory，etc．Inthispaper，therearecombinationsoftheoreticalresearchandcaseresearch，staticanalysisanddynamicanalysis，qualitatiVe