政策效果逐渐显现成交量大幅回落

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1、行业研究2010-01-19房地产管理与开发维持政策效果逐渐显现，成交量大幅中性行业动态报告回落分析师:徐军平◇报告起因：一月份以来，成交量降幅较大；近日，统计局公布2009年全国房地021-22169102产市场运行状况；预测2010年全年住宅成交量xujp@ebscn.com◆主要结论：短期预测，一季度主要城市住宅成交量环比降幅达30%以上；中期预测，赵强2010年全年住宅成交量下降12.1%。其中的差异暗示了主要城市住宅成021-22169113交量下降幅度较大，而非主要城市下降幅度较少，甚至是略微增长，这zhaoqiang@ebscn.com也与主要城市

2、与非主要城市所处的城市化阶段相符。翁非玉◆新年以来，成交量明显萎缩：021-221691162010年1月前15日，跟踪的主要城市住宅成交量下滑较为明显，16个城市中，15个环比下降wengfy@ebscn.com，下降均值为45.32%，部分城市同比下跌。对于成交量迅速萎缩，我们认为有以下原因：（1）政策发挥作用，需求观望；（2）2009年下半年恐慌性购房，透支需求；（3）季节性因素。◆短期预测，一季度住宅成交量环比降幅达30%以上：结合目前的政策形势，从供需两方面考虑一季度成交量状况。政策收紧：政府于近期连续出台了关于房地产土地、税收以及购房信贷行业与上证指

3、数对比图等一系列调控措施，紧缩力度及决心均超出市场预期，从中长期来看，130%调控政策有利于规范市场；但从短期来看，政策必然导致成交量萎缩。95%需求观望：一季度需求明显减少，（1）政策从紧，需求观望，尤其是投60%机性购房需求；（2）房价过高，抑制需求。（3）销售恐慌，透支需求。供应不足：主要城市可售存货较少，目前基本上处在低谷，同时，整体25%销售周期都比较短，购房者挑选合适房源的空间下降，导致成交量降低。-10%01-0904-0907-0910-09结论：使用1月份9日至15日成交数据比较，日成交均值比12月份下房地产管理与开发沪深300降35.36%，

4、结合目前成交状况，综合上述观点，我们认为2010年一季度整体成交量与2009年四季度成交量相比将会有30%以上的萎缩。◆中期预测，全国住宅销量下降12.1%：相关报告：首先对行业周期划分。行业划分2个阶段，第一阶段为1999年至2004政策累积作用下，供需有望扭转年，平稳发展期；第二阶段为2005年至今，政策波动期。··················································2010-01-12房地产09年12月22日电话会议纪要第二，推算2009年及2010年复合增长率大约为16.1%。根据不同阶段···········

5、·······································2009-12-22增长率及整体复合增长率，推算出09年及10年复合增长率约为16.1%。调控序幕刚刚拉开，市场拐点就在眼前第三，预计2010年住宅成交量下降12.1%。根据复合增长率倒推出2010··················································2009-12-17年全国住宅成交量合计为83175万平方米，同比2009年下降12.1%。◆对短期及中期预测结论的解释：对于这两个咋一看似乎不协调的结论解释如下：、第一，两个结论的比较口径不

6、一样。短期预测采用主要城市的住宅成交数据，中期预测采用国家统计局数据，反映的内容不一样。第二，成交量下降幅度差异暗示主要城市下降幅度较大，而其他城市下降幅度较小，甚至略微增长，这也与主要城市及非主要城市的城市化周期及位置相符。光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。敬请参阅最后一页之重要声明。2010-01-19房地产管理与开发主要结论第一、短期预测，一季度主要城市住宅成交量环比降幅达30%以

7、上。第二、中期预测，2010年全年住宅成交量下降12.1%。第三、短期与中期预测结果差异并不矛盾，其中暗示了主要城市住宅成交量下降幅度较大，而非主要城市下降幅度较少，甚至是略微增长，这也与主要城市与非主要城市所处的城市化阶段相符合。今日统计局公布2009年商品房成交数据1月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场运行情况：2009年，全国商品房销售面积93713万平方米；2009年，商品房销售额43995亿元。新年以来，住宅成交量明显萎缩2010年1月份前15日，我们跟踪的主要城市住宅成交量下滑较为明显，总结特点如下：第一、主要城市住宅成交量环比几乎全线

8、下跌。我们跟踪的16个城