《合肥陈萍生的》PPT课件

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1、房地产业2013年最新税务稽查50个问题解析与防范陈萍生chenps060@sina.com主要内容第一节企业取得土地阶段税收问题第二节企业前期开发阶段税收问题第三节企业开发建设阶段税收问题第四节开发产品预售阶段税收问题第五节开发产品完工阶段税收问题7/14/20212第一节企业取得土地阶段税收问题1、购买土地票据和土地使用税纳税时间2、购买股权方式取得土地的入账价值3、股东转让股权税务机关检查关键点4、土地使用权评估增值的税务风险问题5、取得土地使用权契税的计税价格6、征用土地收到政府补偿的会计和税收处理7、合作建房判断及营业税和土地增值税检查7/14/20213一、购买土地票据和土地使

2、用税纳税时间土地增值税暂行条例实施细则第七条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国税发〔2009〕31号第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。7/14/20214合法有效凭证判断营业税暂行条例实施细则第十九条符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：1、支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；财政部国家税务总局关于

3、股权转让有关营业税问题的通知.doc7/14/202152、支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；3、支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；4、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知.doc7/14/20216国税函〔2007〕969国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据国税发[1993]149号的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行

4、为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。7/14/20217国税函〔2008〕277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。7/14/20218国家税务总局关于政府收回

5、土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函[2009]520号）国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。7/14/20219关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。   二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿

6、款的，对超过部分征收契税。7/14/202110《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。7/14/202111土地使用税纳税时间财税〔2006〕186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。财政部国家

7、税务总局关于房产税土地使用税有关问题的通知四.doc7/14/202112国税发[2003]89号购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。财税[2008]152号纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知.doc7/14/202