《国八条西安》PPT课件

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1、新聚仁市场政策提报新聚仁机构2011.02——谨呈招商地产提报内容政策出台背景宏观市场研判重点政策解读西安市场影响对项目的风险评估新国八条政策出台背景出口回暖、房地产投资不减从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%房价持续上涨2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，二次调控并未合理抑制房价，因此新国八条

2、出台为大势所趋！连续的政策调控效果不明显虽然2010年连续出台了两次调控政策，也导致了整体成交量有所回落，但是在整体房地产投资的高速增长下，房价并未得到抑制，仍然保持了快速上涨的态势，在这个的大背景下，新一轮的调控成为大势所趋！宏观市场研判全球经济形势在2011年的不确定性比2010年少，实体经济整体在复苏的轨迹运行主要经济体继续巩固他们的复苏进程，但新兴市场经济在资产泡沫阴影下趋向政策紧缩外围经济相对稳定，我国经济将改变经济危机时期的相对宽松的货币政策，货币政策将收紧全球经济发展的影响我国经济尽管货币政策趋紧缩，政府将会采取适当的财政刺激

3、措施，以保证经济“平稳较快”增长但人民币升值和去年同期较高基数下，出口增长速度将会有所放缓流动性以及货币政策2010年12月的中央经济工作会议明确指出2011年货币政策从“适度宽松”转为“稳健”。政府要在流动性和经济增长间取得脆弱平衡；2011年春节前后三次加息，彰显政府对于流动性导致通胀的抑制，考虑到CPI增速，2011年仍然存在2－4次的加息空间！考虑通胀预期，相比2010年货币供应量以及货币流动性均会放缓！自2006年开始，银行信贷投放量大幅走高是拉动房价上升的其中原因；我们的相关性和回归分析显示，银行新增信贷和房价有非常高的相关性，

4、银行新增信贷对房价增长亦具有效的解析能力；经过2009年9.6万亿的新增信贷后，2010年新增信贷全年总额预计也在7.5亿之上。目前大部分机构预测2011年新增贷款量讲明显放缓信贷规模2011年信贷规模的大幅放缓将导致开发商资金链紧缺，信托的进一步收紧，导致开发商只有通过销售物业保证资金链的稳定我国经济发展的影响国家的经济发展稳定，摆脱经济危机影响，步入正常发展道路，将改变经济危机时期以房地产业的固定资产投资发展策略，逐步转向实体和新型经济，房地产企业发展受到影响，并且通胀和货币紧缩制约房地产企业的资金来源重点政策解读重点条款如下：双轨制—

5、—保障房（经济适用房、保障房、廉租房、公租房等）、商品房两类并行房产税——上海、重新率先实行房产税试点，未来五年逐步推向全国限购令——改变房地产市场整体走势的拐点性政策加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。政策解读《重点条款一双轨制聚仁观点：主要解决低收入人群的住房问题各级政府落实1000套保障房建设计划地区建设规模广

6、州2011年广州计划通过各种形式提供10万套保障房深圳2011年6.2万套。“十二五”24万套，安排资金691.65亿元北京2011年薪开工、收购20万套，竣工10万套，占全市新开工住宅60%以上天津“十二五”新建40万套，其中2011年新建19万套、而2010年新开工仅8.5万套杭州2011年新增2000套廉租房、50万方经适房、3600套公租房海南2011-2012年新建17.8万套上海新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米、22万套（间），供应1150万平方米、17万套（间）左右西安全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）

7、市场影响一、二线城市三、四线城市高端项目刚性项目高端项目刚性项目市场表现不构成直接影响成交低迷不构成直接影响较为平稳、市场影响有限客源认知公有房与此类客源基本无关与历次政策相同，更多的造成观望情绪，短期就会消除公有房与此类客源基本无关城市背景导致对于公有房的预期有限，客源可购物业主要以商品住宅为主影响时间无3-6个月无无作用对象------双轨制的市场影响力整体来看，双轨制的调控手段是近年来历次政策老生常谈的问题，在保障房建设并未进入实质完善期前，刚性需求的商品住宅仍将是市场的主力供需点，而从长期来看，公有房将给各线城市的刚性需求市场带来深

8、远影响。本次“国八条”中，该条款将延续历次调控的市场反应——短期内，增加市场观望情绪，3-6月后即会消除（对西安市场影响不大）政策解读《重点条款二房产税1月28日，国务院常务同意