万科重庆红旗河沟项目产品定位

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1、谨呈：万科重庆公司万科红旗河沟项目产品定位报告万科红旗河沟地块产品定位报告总体目录︱Contents一．重庆市宏观经济概述二．江北区经济素描三．地块分析四．竞品分析五．项目总体定位Contents1一．重庆市宏观经济概述1.1重庆与代表城市宏观经济比较1.2重庆与代表城市房地产比较1.3重庆未来展望1.1重庆市宏观经济与代表城市比较重庆在全国属二线城市，是西部的桥头堡，未来发展潜力巨大。注：数据来源于各市统计局u重庆市是全国拥有人口最大的城市，GDP的生产总值位于西部第一，人均可支配收入，相对较少，社会零售品消费位于西部前列，未来消费潜力较大。1.2重庆与代表城市房地产比较重庆房地产市场受

2、政策影响较小，抗风险能力强，消费较为理性。注：数据来源于各市统计局u重庆市房地产成交量位于西部第一，性价比较高，未来增值潜力巨大，同时也是投资潜力较大的城市之一。1.3重庆未来展望u重庆未来经济发展潜力巨大，房地产市场需求量旺盛；u重庆虽属二线城市，但是随着“新特区”，“第三区”等利好消息的出台，其经济发展后劲较强，预计未来住宅缺口达到约1.6亿方。07年重庆市常务副市长黄奇帆指出重庆市今后十年内将投入6000亿元，新建城区面积600平方公里，新增城市人口600万。重庆市委书记薄熙来在07年全市经济工作会议指出要在全市经济社会的各个领域，全面贯彻落实总主机的“314”总部署，以“314”为

3、重庆发展的总纲，推动重庆又好又快发展，实现重庆新的跨越。p若按照人均住宅最低需求30平米/人，十年新增人口600万，由此可粗略推算出未来十年，需求商品住宅约1.8亿平米，人口的增长对商品房需求明显旺盛。Contents2二．江北区经济研究2.1江北区经济总述2.1江北区经济—GDP2.2观音桥商圈研判2.3江北区房地产扫描一2.3江北区房地产扫描二2.4江北区未来展望2.1江北区经济总述江北区人均可支配收入较多、商业发展基础较好注：数据来源于市统计局江北区人均可支配收入排在各区前列，消费潜力较大，购买力增强。2.1江北区经济—GDP发展起步较晚，但是发展后劲十足注：数据来源于市统计局u江北

4、区GDP历年来增速明显，年平均增速为21.8%，位于重点区第一位，为其消费支出打下良好的基础。2.2观音桥商圈研判观音桥商圈成为发展最为强劲的区域，大有超越第一商圈－－解放碑之势商圈年购买力（亿元）日均人流量商业供应量（万方）解放碑130超过30万120观音桥90超过20万100沙坪坝104超过15万85南坪60超过20万70杨家坪90超过20万70来自重庆市经济网站p江北区零售市场发展极为迅速，近期已跃升为重庆市第二大商圈，为新兴业态和品牌的进入创造了契机和可能。p随着商圈的扩容，大量人口的迁入，同时将造就巨大的消费潜力。2.3江北区房地产扫描（一）房地产成交量和销售价格都是重庆较为活跃

5、的区域表一注：数据来源于市统计局2.3江北区房地产扫描（二）08年的成交量从第四位跃升到第三位表二注：数据来源于市统计局u江北区为重庆商品房成交的热点区域，无论成交量和成交均价均排在各区前列，同时属于重庆中高端楼盘聚集区域，随着商圈的进一步阔容，将进一步带动房产的发展。2.4江北区未来展望u江北区被市委、市政府确定为重庆未来行政,交通,商贸,文化中心，随着总部经济区在这里的定格，江北区将成为重庆最具发展潜力的区域之一,也是住宅和商业地产开发的重点区域。Contents3项目地块研究3.1项目区域属性分析3.2项目四至3.3地块内部情况分析3.4地块经济技术指标3.5地块交通状况分析3.6地

6、块车流量、人流量分析3.7地块周边配套分析3.8地块资源清单3.9地块不利因素梳理3.10地块未来发展前期简析3.11地块初步定位研判3.1项目区位位于重庆观音桥商圈，商业商务成熟度高*位于观音桥城市副中心重庆强势崛起的城市核心商业商务区，重庆向北的趋势将势必使区域辐射能力进一步增强*成熟的区域现状经过几年的高速发展，地块周边已具备了成熟的商业氛围及居住氛围*楼市风向标三北区域是重庆房地产市场主要发展方向，同时也具备了重庆楼市的标杆作用3.2周边环境紧邻城市主干道，地段优越，配套完善，通达性强东至红旗河沟转盘主干道；南靠外贸大厦；西到交警八支队；北临都市广场3.3地块分析地块内部较为平整，

7、易于规划，但拆迁量较大v项目地块内部有大量待拆迁的老居住区，内部生活配套齐全，生活氛围较浓。v地块至北向南有缓坡。约有10~15米的高差。v地块处于城市低洼地带，且地块沿建新北路段，低于道路标高，易积水积尘。从用地性质上来看，项目地块大致分为商业和住宅两大部分。商业部分：地块紧邻城市主干道，交通便捷，有较高的商业价值。居住部分：地块位于重庆江北鹞子丘老居住区，内部生活配套成熟。居住人群主要为重庆主城区内的中低收入阶层。3