《怎样当好甲方代表》PPT课件

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1、林国郁一、項目定义：二、房地产管理及流程三、建设项目主体及其各方利益关系；四、怎样当好甲方（业主）代表；五、总结；一、项目定义(甲方代表应知部份)1、项目：即指在一定的约束条件（限定时间或工期、资源成本等）下，为完成某一独特的产品，或是服务的一次性任务，也就是说项目具有一次性和独特性特征，即有明确的开始时间和结束时间，项目的启动标志着项目的开始，当项目目标已经实现（成功）或因项目目标不能实现(失败）项目被终止时，就以为着项目的结束，项目主要由以下特征。1）、项目的单件性：即每件项目产品都是单一的，从形式上和内容上都有可能是单一的、不同的。2）、目标的特定性：即每

2、个项目都自己的特有的完成目标，主要是指：项目的工期目标、成本目标、质量目标等。3）、项目具有约束性：项目是一个既定的目标任务，即在目标的约束下完成项目任务。4）项目的寿命周期性：大概分为三个阶段，第一阶段是项目前期阶段，一般包括项目规划部署等，明确项目任务、基本要求所投入的要素（人、才、物）以及期望达到的目标；第二阶段是项目的实施阶段，即明确了第一阶段的各项问题，对目标在限定的约束条件下进行实施，主要是指项目的设计、实体施工等；第三个阶段是指项目的终止阶段，包括项目的总结、清理、交付业主（使用单位），以及保修期间的保修。5）项目的系统性：项目是由一系列活动组成的

3、，即由项目建议、项目决策、项目实施、投入使用,后期服务的一系列的围绕目标效益有效整合各种资源、优化配置。科学管理，同时要求在项目的运作中，全面,动态、统筹兼顾的分析处理问题的管理工作；2、項目承包商：其投标书已为发包人接受，并已正式签署合同负责实施完成合同任务的当事人。3、项目分包商；指具有相应资质的可以承担分包工程的单位，建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可,一般分为专业分包（如消防）和劳务分包。4、项目监理单位：指发包人（甲方或业主）委托的负责本工程监理并取得相应工

4、程监理资质的单位，由发包人按照监理合同付给监理费用，监理单位依据监理合同、法律、法规、规范按业主的要求对工程实施目标控制和项目管理工作；5、建设工程项目管理：建设工程项目管理是为了实现工程建设预定目标，通过一定的组织形式，用系统工程的观点、理论和方法对工程项目建设从投资决策、建设准备、施工建设、竣工验收以及售后服务的全过程进行计划、组织、指挥、协调、和控制等活动，以便有效地利用人力、物力、财力、信息、时间和空间资源，以最低消耗获得最佳经济效益。社会效益和环境效益的过程；6、项目业主：是指具备某项工程项目建设需要的条件（资金、规划用地、建设手段等），建立起与承包（

5、生产供应）商及社会中介机构（如监理单位、造价咨询单位等）的委托合同关系，并最终得到建筑工程产品所有权的政府部门。企事业单位和个人。建设工程项目业主包括各级政府、专业部门、政府委托的资产管理部门、企事业单位学校、私营单位和自然人。当然也包括一些如(公用事业单位,机关单位医院、工厂、商业及商业机构、房地产开发公司等），个人和个人合伙投资者依法登记注册的法人机构等。7、项目法人：项目法人是依据《中华人民共和国公司法》成立的从事项目开发的有限责任公司和股份有限公司。项目法人不是个人，项目法人是项目建设的责任主体,依法对所开发的项目负有项目的策划、资金筹措、建设实施、生产

6、经营、债务偿还和资本的保值增值等责任并享有相应的权利；8甲方代表：项目法人指定的能代表业主实施项目管理的部门或责任人员,甲方代表在业主的授权下可处理现埸进度,质量,投资和安全等一切事宜,其具体权力也可在合同中写明,也可由业主写通知明确。二、房地产管理(甲方代表应会)目录1、房地产企业项目的综合管理2、房地产企业项目人力资源管理3、房地产企业的时间管理4、房地产企业的采购管理5、房地产企业项目的范围管理6、房地产企业的风险管理7、房地产项目的质量管理8、房地产项目的成本管理9、房地长企业的沟通管理一、房地产企业项目的综合管理启动:立项办土地可行性研究报项目批准前期

7、:前期证照策划书方案设计初设实施:施工图设计招投标合同施工过程控制各项验收控制:开发节点销售节点进度质量安全投资协调收尾:综合验收备案移交质保维修后期管理二、房地产企业项目人力资源管理1、人才:人才必备的五大要素（德、才、信、细、动），身体健康,证照齐全.2、激励机制:（工资奖金股权分红）.3、授权:（责任制）授权责任奖罚.4、需求:(期望值)工资福利奖金保险节假日培训学习考证.5、用人标准与制度:标准制度三、房地产企业的时间管理开发节点与开发节奏:計划节点关健点企业时间管理:上下班加班开会节假日值班个人时间管理:上下班自学考証节假曰项目周期吋间管理:开工竣工停

8、工时间与投资者的关係:信