广州保利花园2005全年策划方案

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1、保利花园2005年全年策划推广案广州置业房地产顾问有限公司二零零五年二月目录一、广州市场情况分析41.1广州市场分析41.1.1广州宏观经济分析41.1.2房地产投资状况分析71.1.3政策法规对房地产的影响91.1.4影响房地产市场未来发展的主要经济因素151.1.5热点区域分析171.2海珠区房地产市场分析231.2.1海珠区宏观经济分析231.2.2影响海珠区房地产发展的因素261.2.3区域板块分析28二、项目分析（SWOT）362.1项目优势362.2项目劣势382.3项目存在的机会392.4项目面临的威胁40三、零五年度推广策略4

2、23.1市场状况分析423.2项目现有情况分析433.2项目推广目标443.3下年度推广策略443.4下年度推广主题分述46四、项目定位474.1目标客户群定位474.2价格定位504.2.1价格定位考虑因素504.2.2价格定位思路514.2.3定价准则534.2.4各栋的定价建议534.2.5预计回收资金额59五、各阶段推广计划605.1第一阶段：3--5月推广计划605.1.1阶段市场状况预测605.1.2阶段推广计划615.1.3推售单位625.1.4销售建议635.1.5广告计划及炒作安排635.1.6现场包装要求665.1.7销售

3、情况预测665.2第二阶段：6—8月推广计划685.2.1阶段市场情况分析685.2.2阶段推广计划695.2.3推售单位695.2.4销售手法705.2.5广告计划及炒作安排715.2.6现场包装要求725.2.7销售情况预测725.3第三阶段：9—10月推广计划745.3.1阶段市场情况分析745.3.2阶段推广计划755.3.3推售单位755.3.4销售手法765.3.5广告计划及炒作安排765.3.6现场包装要求775.3.7销售情况预测775.4第四阶段：11—12月推广计划795.4.1阶段市场情况分析795.4.2阶段推广计划7

4、95.4.3推售单位805.4.4销售手法805.4.5广告计划及炒作安排805.4.6现场包装要求815.4.7销售情况预测82阶段推广小结84附录86一、广州市场情况分析1.1广州市场分析1.1.1广州宏观经济分析n广州经济增长迅速、健康发展2004年广州市经济发展保持快速、稳定的增长态势。工业生产总产值持续增长，1—11月每月的同比增长率都保持在12%以上，显示广州经济仍然向健康、稳定的方向发展。在这样的经济形势下，有利于房地产产业的发展。因为房地产开发所需的原材料如：钢材、水泥等，均需要依靠工业产业的供给，工业产业的稳定发展，为房地产

5、开发打下了稳健的经济基础。n固定资产投资状况分析广州2004年上半年，固定资产投资迅速增长，为了防止经济过热，国家实行宏观经济措施，随着国家宏观经济调控作用的显现，下半年经济呈现出平稳增长的良好势头。广州1-11月累计完成固定资产投资975.60亿元，比上年同期增长22.8%，比1-10月累计增速提高了1.8个百分点。其中，全市基本建设投资增速回升，累计完成投资487.81亿元，比上年同期增长48.7%，比1-10月累计增速回升了1.1个百分点；房地产开发完成投资360.05亿元，增长10.9%。固定资产投资健康发展，政府加大了城市基础设施建

6、设的投入，进一步完善城市建设，使广州市的整体环境不断改善，有利于招商引资以促进广州市的经济发展。置业观点：基础配套及房地产投资的增长必然推动整体经济发展n居民收入及消费需求分析社会消费品零售总额增速提高。1-11月累计，全市社会消费品零售总额为1517.11亿元，比上年同期增长12.2%；其中贸易业增长13.8%，餐饮业增长7.1%。11月份全市商品销售总额为491.80亿元，比上年同月增长30.5%，增幅比上月提高8.9个百分点。1-11月累计实现商品销售总额为4625.72亿元，比上年同期增长21.0%。社会消费品零售总额的增长，从侧面反

7、映市民手中可支配的资金持续上涨，购买能力不断提高，为房地产消费提供厚实的经济基础。置业观点：经济的快速发展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然导致对房地产需求的继续增加，预计2005年的房地产市场继续火热。1.1.2房地产投资状况分析n商品房成交持续活跃面积单位：万平方米　金额单位：亿元　第一季度同比增长第二季度同比增长第三季度同比增长全市批准预售商品房面积135.227.22%275.2416.85%265.53-16.99%其中：八区78.5817.21%180.4530.38%169.29-33.39%全市预售商品房成交登记面积29

8、844.93%295.9524.39%259.61-0.15%其中：八区207.1849.56%194.524.36%177.297.10%全市预售商品房成交登记金