上海房地产市场研究

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1、有关上海房地产几话题简述近年上海房地产发展长三角规划照亮上海房地产前景上海房产居高不下的原因2010上海房展会第五组2007年（一）房屋建造市场持续发展　　据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。　　（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬　　上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市

2、的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：　　（三）2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬　　首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。　　（四）上海房地产存在一定的泡沫现象　　上海房产市场将稳步发展，房价将

3、持续上涨，但也反映出上海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。简述近年上海房地产发展2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009年上半年上海房地产业实现增加值411.

4、77亿元，比2008年同期增长22.6％，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008年同期增长27.9％。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8％。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1％。今后，在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。　　体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直

5、接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。　　对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。　　事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第

6、五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。简述近年上海产地产发展早年统计的上海房地产公司排行榜排名公司名称公司首脑市值（亿元人民币）1上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司杨小明532上海张江高科技园区开发股份有限公司陈剑波463上海新黄浦置业股份有限公司吴明烈264上海绿地(集团)有限公司张玉良255上海金桥出口加工区开发股份有限公司俞标246大华（集团）有限公司金惠明227上海外高桥保税区开发股份有限公司刘新民14.58世茂

7、股份有限公司许荣茂149复地(集团)股份有限公司郭广昌13.510上海中星（集团）有限公司陆志璋11.4长三角规划照亮上海房地产前景工业地产将更趋集约化上海的城乡建设用地几乎达到极限，土地集约化利用是必然方向。作为在城乡建设用地中占比较大的部分，其工业地产市场将出现4个方面的调整：工业用地的区块化。早期的生产区域综合体理论，到现在的创新集群理论，都强调产业链的整合。上海今年开始逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里的范围内。工业用地投入增加。根据现代的新经济增长理论，土地的作用隐藏于资本中，生产要

8、素不再强调土地数量，而是更加重视土地区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融合”、“智能电网”等概念还没有完全消化时，上海世博会又展现了信息科技八大亮点，包括城市光网、移动极速宽带网、智慧城市、云计算、多语言智能识别等，这些都需要在土地开发中大量投入资本。对于某些地块而言，这些技术投入可能将占到土地总投入的一半以上。中心城区工业土地转型。传统工