从案例谈联建开发合同的效力

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1、从案例谈联建开发合同的效力    苑克群    在房地产开发过程中，开发商一般依据相关的法律法规，结合自身的情况选择合适的合作伙伴，共同开发房地产，一般的做法是签订联建合同，约定一方提供土地使用权另一方提供资金成立项目公司或松散型合作进行房地产开发，但在实际操作中由于实际利益的关系会产生各种纠纷，尤其是联建合同的效力往往成为双方争议的焦点，本文将结合以下案例对联建开发合同的效力进行论述。    一、案例：    北京市朝阳区某农工商总公司（以下简称农工商）与北京民福房地产开发公司（以下简称民福）于1995年11月1日签

2、订《联建开发合同书》，约定就北京市朝阳区左家庄北里5号院，进行合作开发，建综合商业楼和住宅楼，农工商提供建设用地13900平方米，并负责拆迁，提供水、电、通讯、取暖设施条件；办理用地手续；其它全部建设费用、拆迁费用及办理相关立项手续及费用均由民福负责，建成后经营销售及售后均由民福负责，同时约定，民福给予农工商拆迁补偿费人民币1200万元；综合楼和住宅楼建成后农工商分得总建筑面积的50%；计18830.83平方米，同时约定农工商将该部分住宅楼按每平方米6000元转让给民福，价款共计12663.94万元。    合同签订后

3、，农工商依约对合作用地进行拆迁工作，交由民福使用，但是在履行过程中由于原告提供的土地为集体土地，由民福成立的项目公司办理了土地征用手续，取得国有土地使用权，最后项目公司完成相关房产开发建设，并对建成的房产进行销售，并支付了部分款项，后仍拖欠部分款项，2004年10月农工商依法提起诉讼要求民福支付拖欠的欠款及利息。    在案件审理中民福公司以原告方对集体土地进行非法转让，合同无效进行抗辩，并主张应按相应的拆迁、安置等补偿标准支付补偿款；原告方主张合同不违反强制性法律规定，项目公司依法办理了土地出让手续，不存在违法转让之

4、说，合同合法有效，要求其支付欠款及利息。最后，北京市第二中级人民法院依据《合同法》的相关规定，认定联建合同依法成立，不违反法律强制性规定，合同合法有效，关于被告主张本案实为非法转让土地使用权的理由，由于运作本案争议项目的力鸿公司依法取得了国有土地使用权，其主张缺乏法律依据，并依法判决，支持了原告的诉讼请求。    二、联建合同效力    （一）是否依法办理土地出让及其它相关手续是认定联建合同效力关键    房地产开发依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款的规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地

5、使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。也就是说进行房地产开发必须取得国有土地使用权，在此基础上进行的房地产开发才附合法律规定，但在实际房地产开发过程中，房地产开发的形式多样化，在狭义上的房地产开发是指一方提供建设用地，另一方提供资金合作进行房地产开发，也可以是几方合作，从广义处说，合作的形式、主体均无特殊限制，可以成立项目公司进行开发，也可以联营，主体可以是法人、其它经济组织，也可以是自然人，但实际开发房地产方应具备房地产开发的相应资质，进行房地产开发的土地可以是国有土地使用权也可以是集体土地使用权。    本案

6、中原被告双方就集体土上签订房地产开发协议书并不违反法律的规定，只不过如未办理土地出让手续开发的房地产不能进行上市销售，且办理相关的审批手续也不同，被告方立项审批、规划等均按商品房立项，就涉及到集体土地的征用及出让手续的办理，如不办理该手续则联建开发协议无效，只要办理了相关手续，在程序上不存在违反法律规定之处，房地产开发项目符合法律规定，合同自然不存在法律障碍。    （二）转让土地使用权的认定    本案中原告提供集体土地，是否属于转让集体土地，从本质上来说或可存在这种嫌疑，但从法律上来说，不属于集体土地的转让，因为原

7、告除提供房地产开发所需的场地外，还负责了该土地的拆迁安置，三通一平的工作，协助被告方办理相关手续，属实际参与了联建开发，且约定的利润分配是以建成的房地产为分配物，并无保底条款，也就是说原告方在整个联建开发过程中是承担风险的，因此，双方属于松散型的联营，并非集体土地的转让。    《中华人民共和国土地管理法》明确规定集体土地使用权不得转让、出租，但可以进行以合作、合资的形式进行开发，本案中原告与被告的合资合作更趋向于房地产开发的前期合作，原告履行的义务主要在房地产开发的前期，但其承担的风险与被告是相同的，这与土地使用权的

8、转让是有明显区别的，简单的说，如果被告进行房地产开发如果产生亏损，对外承担责任的主体除被告外，原告也要承担相应的责任，如果被告能举证证明该房地产开发项目没有利润，则原告方就不能取得相应的利润分配，但在本案中，被告向原告出据的还款承诺书及相关的欠款协议均说明被告对原告具有支付合同约定的价款的义务，证明，被告放弃了该项权利。    《