签定合同之前要做调查

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时间:2019-05-02

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1、签定合同之前要做调查  1调查商铺的档案  承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:  1、  房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。  2、  房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。  3、  房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承

2、租人顺利办出营业执照。  2免租装修期  商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。    签定合同发生的费用  3租赁保证金  俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电

3、话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。  4税费承担  按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租

4、人或转租人应当承担以下税费:  1、出租:  营业税及附加租金*5.55%    房产税租金*12%        个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)  印花税租金(总额)0.1%  (在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)    土地使用税  按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。  2、转租:  营业税及附加转租收入*5.55%    印花税印花税转租租金(总额)0.1%    在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只

5、是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。  虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。    签定合同时要注意的重要内容  5营业执照  承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条

6、款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:  1、  原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;  2、  商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;  3、  房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;  4、  涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业

7、执照;  5、  因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。  对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。  6装修的处置  商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:  1、  明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要

8、取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。  2、  解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。  3、  明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。  7水、电、电话线等  因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均

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