2011年广州市荔湾区芳村龙溪项目市调报告

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1、广州市荔湾区芳村龙溪路项目市调报告2011年5月经济环境分析广州房地产政策解读市场预测分析宏观小结一、宏观环境广州房地产市场情况2经济环境情况2010年，广州GDP产值10604亿元，从2006年开始，广州GDP都保持在10%以上增长根据GDP与房地产关系的横向图，广州房地产近年都处在高速发展的状态高速发展的房地产市场为项目的开展创造了良好的氛围和环境GDP增速与房地产发展的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期3房地产近年开发情况房地产

2、开发投资增长趋缓由于2010年亚运会的召开，广州市第四季度要求所有扬尘性建设工地停工。房地产开发投资受此影响，出现回落。1-11月份累计，房地产开发投资762.9亿元，同比增长15.6%，增幅比1-10月份累计回落4.8个百分点2010年1-11月份累计，广州市商品住宅竣工面积为488.79万平方米，增长幅度比去年同期下降4.4%，增幅比1-10月累计上升了12.3个百分点房地产竣工面积累计增长率大幅上升2009年11月-2010年11月广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图2009年11月-2010年11月广州市房地产开

3、发投资累计同比增幅走势数据来源：广州统计局数据来源：广州统计局4广州土地供求经营性土地供应量2010年，广州经营性土地供应量达到1447.87平方米，同比上升42.14％，达到历史新高。广州历年来土地供应量不断增长，呈“阶梯”状分布。其中土地供应的主力为工业用地，主要集中在从化、花都等郊区，市中心区域出让土地较多为住宅用地广州历年经营性土地供应情况图2010年，从成交地块的成交用途来看，工业用地的成交占比最大，达到57％，总共出让地块为110块，住宅用地成交的占比为24％，出让地块为46块，商办用地成交占比为17％，出让地块

4、数为33块，公建配套用地仅出让5块土地，占比为2％2010年广州成交土地用途比例成交土地用途5广州住宅成交情况2010年1-12月广州十区二市新建商品住宅供应面积为1053.77万平方米，成交面积为946.87万平方米，意味着市场供应大于求。整体而言，2010年广州房地产市场处于供大于求的局面2010年广州十区二市新建商品住宅成交量走势图商品住宅成交量2010年广州十区二市新建商品住宅成交均价走势图受政策影响，2010年商品住宅交易价格曲线总体呈上涨趋势。虽然经历了多项政策调控，12月的成交均价依然达到最高值，为13176元

5、/平方米。在限购政策以及通胀预期的影响下，预计2011年广州房价依然处于高位盘整，房价大起大落的可能性不大商品住宅成交价格6广州住宅成交结构价格区间2010年汇总(万M²)比例10000元/㎡以下496.4152%10000-15000元/㎡213.7723%15000-20000元/㎡114.7212%20000元/㎡以上121.9613%合计946.86100%2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段主要集中在90-130㎡区间段，成交面积为407.11万平方米，占商品住宅市场总成交的43%；其次为50-90㎡区间段

6、，成交面积为199.81万平方米，占商品住宅市场总成交的21%面积段结构2010年广州十区二市新建商品住宅成交价格段主要集中在10000元/㎡价格段以下，成交面积达496.41万平方米，占商品住宅市场总成交的52%；其次为10000-15000元/㎡价格段，成交面积为213.77万平方米，占商品住宅市场总成交的23%价格段结构2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段比例图7广州商业地产供求情况上半年，广州商业前4个月供应较大，但进入5月、6月供应明显不足，但需求却是呈相反态势从供求总体情况看，前四个月供过于求，而5、6月

7、则供不应求明显，可见投机投资性买家经过住宅进一步调控后，转向商业市场寻求投资机会。总的来说，目前需求已被激活，但未完全释放，商业市场前景利好商业地产需求被激活，供不应求态势明显，为项目商业发展提供了市场机遇8广州商业土地地价走向珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率（%）2009年中山市是珠三角主要城市中唯一居住地价负增长的地区，2010年该市房地产市场得到较大发展，因比较基数小而使其地价增长率数据大幅提高排除中山市特殊情况，广州商业用地地价仅次于深圳市。整体商业地价的不断增长为项目提供了良好的发展前景商业地价快速增长，项目

8、商业地产发展的潜力巨大，前景较好9商业地产价格走势价格方面，3、4月商业市场价格受结构性成交影响回落，但其他均在20000元/㎡以上可见因住宅市场的调控，商业市场进入了高速发展期，价格也攀升至了高位商业地产价格的不断增长，为项目增加了投资回收预期10广州房地产政策解读历年政策走势图政策展望