调控序幕刚刚拉开,市场拐点就在眼前

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1、行业研究2009-12-19房地产管理与开发下调调控序幕刚刚拉开，市场拐点就在眼前中性行业动态报告分析师:◇报告起因:近期房地产政策回顾、影响分析，11月房地产市场运行情况赵强◆主要观点和投资策略：zhaoqiang@ebscn.com我们对房地产行业的最新观点可以总结成三句话：政策是“山雨欲来风满021-22169113楼”，市场是“强弩之末势不能穿鲁缟”，策略是“君子不立危墙之下”。我们判断，在相关政策出清、房地产市场调整后再启稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市，因此将行业评级下调至“中性”，覆盖范翁非玉围内所

2、有个股的评级全部下调一个等级（详见盈利预测及评级表）。wengfy@ebscn.com◆政策：调控序幕提前拉开！021-22169116最近一周内，中央各级政府针对房地产的调控政策出台相当密集，这当然不能一厢情愿地解读为“靴子落地”。相反，在我们看来，政策调控的序幕已经提前拉开了，房地产市场泡沫继续发展的一个重要假设——政行业与上证指数对比图府暂不出台严厉的针对房地产的调控政策已发生动摇。我们预计，在国120%务院常务会议之后，中央各部委将会研讨一些区别化（保自住、控投资）85%的调控政策，而各地政府也有可能会配合拿出一些切实可行

3、的举措。因此，政策方面或许要等一段时间才能明朗。50%◆市场：降温势在必然15%-20%我们预计未来一段时间（三个月内可见分晓），房地产市场将会出现明显12-0803-0906-0909-09降温的迹象，成交量将会有所萎缩，房价上涨趋势将被遏制，甚至转为房地产管理与开发沪深300下跌。理由是：已经出台及未来可能出台的政策，将会有效地抑制投资性需求和增加供应，从而切实地改变市场的供求关系；市场本身已经积聚了比较明显的泡沫，买卖双方的心态很浮躁，欠理性。因此，政策信号对买卖双方的心理产生重要的影响，从而改变市场的预期和供求关系。◆对近

4、期一系列调控政策的点评1.国务院常务会议再次强化了调控信号政府对房价泡沫的态度已经非常明朗了，14日的国务院常务会议决议已经宣告新一轮调控序幕的正式拉开，调控重点将集中在高房价的一线城市；高档房所受影响将大于普通住房；短期内，房地产投资不会马上放慢；旧城改造将加快。2营业税减免优惠取消，意在打击炒房调整营业税优惠政策的意图相当明显，在于通过提高交易成本抑制投机炒房。我们必须承认，这个政策的出台时间比我们预想的要早，应该也相关报告：是超出市场的预期，这表明中央对高房价问题保持着极高的敏感性。二三线城市需求持续释放，开发商补库存动其次

5、，维持其他优惠政策不变表明政府的思路仍然是“有保有压”，对自力强劲···················································2009-12-11住性和改善性需求仍然予以支持。价升量增的背后――政策之惑3.加强土地收支管理，意在限制屯地·····················································2009-11-9十月可能仍将是休整状态我们认为：加强土地出让收支管理的目的，主要是对地方政府的相关行·························

6、···························2009-10-9为进行规范和约束，防止各地政府对土地财政的过分依赖。然而，这个规定从客观上，对打击开发商屯地、拍地王将起到有效的抑制作用。预计未来土地市场将出现明显的降温趋势。光大证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的情况下可能与本报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为投资决策的唯一因素。敬请参阅最后一页之重要声明。2009-12-19房地产管理与开发主要观点我们对房地产行业的最

7、新观点可以总结成三句话：政策是“山雨欲来风满楼”，市场是“强弩之末势不能穿鲁缟”，策略是“君子不立危墙之下”。我们判断，在相关政策出清、房地产市场调整后再启稳之前，地产股缺乏正面的催化因素，股价难以跑赢大市，因此将行业评级下调至“中性”政策：调控序幕提前拉开！我们在11月30日发表的《房价泡沫是经济复苏的必经之路》的年度策略报告中，曾经指出“无论从房价收入比还是租金收益率来看，当前的中国房地产市场已经出现了一些明显的泡沫特征，然而短期内，这个泡沫不仅不会破灭，而且还可能进一步发展”。同时，我们在报告中提出了这个结论成立的两大核心假

8、设：美元维持弱势，全球资金流向经济复苏更快的新兴市场国家；中国政府在2010年上半年继续维持宽松的货币政策，同时暂不出台严厉的针对房地产的调控措施。现在看来，后一个重要的假设已经发生了动摇。最近一周内，中央各级政府针对房地产的调控政策出台相当密集，