金融街项目策划报告1

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1、金融街通程国际项目策划报告呈报单位：：北京公司：北京公司呈报时间：：2005：20052005年2005年年6年666月月月10月101010日日目录：
总体市场环境分析
项目区域房地产市场研究
项目针对性市场分析
项目针对性产品定位及价格定位
项目营销推广定位
项目团队第一章总体市场环境分析一一、一、、政策背景环境分析、政策背景环境分析1、土地政策：71号文件、4号令以及45号文件等一系列土地调控政策引导房地产市场良性运行;2、金融政策：121文件、贷款控制等金融政策进一步发挥宏观调控手段的双刃剑作用。自2003年第121文件的出

2、台在抑制高档房地产投资增长过速的同时，有效避免资源的浪费和市场的无序竞争分散客源；3、央行加息增加市场的可变因素；4、政府再次对房地产市场价格实行干预。第一章总体市场环境分析二二、二、、市场背景环境分析、市场背景环境分析20052005年北京市总体房地产市场特点2005年北京市总体房地产市场特点2005年一季度“京房景气分分指分指指数指数数名数名名称名称2005年1季度2004年1季度指数增减指数”与上年同期相比微房地产开发景气指数104.8102.72.1升1.6点，8个分指数呈3房地产开发投资指数101.0107.0-6.0升5

3、降格局。其中正面影房地产本年资金来源指数100.2101.5-1.3响总指数的因素是土地开房地产土地购置费指数99.3100.1-0.7发面积、销售价格和竣工房地产完成土地开发面积指数121.4100.421.0面积分指数；负面影响总指数的因素是房地产开发房地产空置面积正指数75.677.9-2.3投资、空置面积、新开工房地产新开工面积指数99.799.70面积、本年资金来源、土房地产竣工面积指数105.2102.52.7地购置费5个分指数。房地产销售价格指数94.490.53.9第一章总体市场环境分析20052005年北京市总体房

4、地产市场2005年北京市总体房地产市场开发特点主要指标合计上年同期增幅(%)房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积(万平米)5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积(万平米)335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积(万平米)313.7228.437.4#住宅235.4174.435.0商品房销售面积(万平米)353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额(亿元)184.41

5、25.946.4#住宅158.3108.446.1第一章总体市场环境分析20052005年北京市总体房地产市场2005年北京市总体房地产市场特点总结1、房地产开发投资量仍在增加，但其热度已经开始逐渐降温。2、受信贷、金融的政策影响，房地产开发投资进一步规范化。3、土地开发面积虽有所提高，但新开工面积却反向减少。4、竣工面积增加，市场供应量进一步放大。5、整体市场看好，商务、商业房地产市场整体进入准现房销售阶段。第一章总体市场环境分析20052005年北京市总体房地产2005年北京市总体房地产市场展望综上所述，，我们认为整体宏观调控形

6、势开始明朗，我们认为整体宏观调控形势开始明朗，，企业投资，企业投资信心有所恢复，，从，从从2005从20052005年第一季度开发2005年第一季度开发、、交易量来看、交易量来看，，北京，北京市房地产市场仍稳步发展，，但，但但6但666月新政的发布将会使市场有一月新政的发布将会使市场有一定振荡。第二章项目区域房地产市场研究二二、二、、区域办公物业市场研究、区域办公物业市场研究办公物业供应市场供应第二章项目区域房地产市场研究办公物业供应市场分析1、该区域租售形式一直以大单成交为主，并且该区域有强有力的大客户予以支持此种租售方式；2、周

7、边配套设施尚在开发建设中，各种商铺业态类型较多，但功能单一，缺乏高档商业模式，目前商业氛围主要来自百盛和金融街所在的周边商圈包括西单万通和华联等，其主要是满足生活配套需求；3、在未来三年左右，金融街核心区（金融街二期）还将有近100万平方米的写字楼供应量。4、置地星座、长安兴融中心等项目的推出进一步使区域内产品向高端化发展。第二章项目区域房地产市场研究办公物业需求分析1、客户实力较为雄厚，倾向于整买或者大面积整租；市场需求旺盛，几乎所有的楼盘空置率都在10%以内。2、对写字楼的综合素质要求越来越高，特别是硬件设施在整体升级方面表现的

8、由为突出，例如：外观形象与大堂、配套服务、环保与智能化程度。3、在服务上需要24小时办公优势及相应的服务系统。第二章项目区域房地产市场研究办公物业市场产品研究1、产品结构上商务公寓虽有一定的市场份额，但区域内仍以整体形象好、设施配置高