养老地产商业模式研究

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1、2014年12月养老地产开发商业模式研究1导论目录2标杆企业商业模式分析23泰康之家商业模式建立4现有项目商业模式评价导论标杆企业商业模式分析泰康之家商业模式建立现有项目商业模式评价3导论商业模式的定义4商业模式价值主张消费者目标群体分销渠道客户关系价值配置核心能力合作伙伴网络成本结构收入模型商业模式是企业在经营活动中形成或自我认定的对于：价值主张合作伙伴网络核心能力价值配置客户关系分销渠道消费者目标群体的描述或呈现。最终以一个总体的“成本结构”和“收入模型”表示一个有竞争优势的商业模式的最终体现则是企业的“核心能力”导论商业模式与项目5从泰康之家养老

2、社区开发业务来看“成本结构”和“收入模型”的总量及分布由各个养老社区项目组合而成讨论养老社区开发业务的商业模式，不仅需要考量公司整体层面所面临的内外部环境及资源，同时也要基于项目本身在开发运营全程的要求和特点进行分析最终建立商业模式与项目的对应关系，即在一定资源、环境、能力等的限制条件下，完成成本与收入在不同项目上的有效配置导论研究对象及研究方法6泰康之家养老社区开发业务商业模式研究的对象：泰康之家的核心能力资源在各个项目的对位及配置关系研究方法采用分析和案例研究的方式，首先通过选择一个标杆企业，就起核心能力及对位配置关系进行研究，随后在两个方面分别将

3、深入分析，最后结合基本结论就在现有项目进行应用得出建议核心能力收入与成本在项目的有效配置有竞争优势的商业模式导论标杆企业商业模式分析泰康之家商业模式建立现有项目商业模式评价7标杆企业商业模式分析标杆企业简介三星物产SamsungC&T韩国三星集团的前身，为韩国最大的综合商社主营业务：建筑、基础设施、住宅及区域开发代表项目：哈利法塔/仁川大桥/来美安（高级公寓含养老公寓）/克利夫兰诊所8标杆企业商业模式分析选择为标杆企业原因遍布全球的业绩经验综合全能的开发实力成熟标准的商业模式养老社区的丰富经验背景相似的社会文化现实可得的参考资料健康护理宏观指标对比，中

4、国在未来有趋同于韩国的发展方向9标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式核心理念10分析：因无运营医疗护理设施能力，风险较大的医护业务选择合作模式养老社区只提供IL和AL两种业态，服务内容偏重生活照顾饮食服务是非常核心的内容标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式选址与产品模式11分析：产品主要分为都市型、社区型和度假型三种都市型强调保持高端客户的原有生活方式，减少不必要的设施投资社区型强调社区功能性，并针对中高端客户提供较为经济的居所度假型参考度假酒店，强调设施的共用标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式产品的规划建筑特点1

5、2分析：户型设计对南向采光的重视都市型强调在高层建筑中布置需综合考虑建筑平面布局的复杂性和对客户的友好社区型主要考虑增建的可能性*另外，在韩国，养老社区的建设面对的客户群体非常固定，都市型的养老社区主要面对最高等级财富人群中面临家庭矛盾的客户，即难以实现居家养老的高端人群；社区型养老社区主要面对中产阶层客户标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式开发模式及交易结构13分析：与当地发展商合作，共同取地并降低资金投入成立SPV实现真实交易及破产隔离，并为未来的ABS的实现提前制度安排开发公司及运营管理公司为独立实体，分别不同的考核指标体系非核心服务

6、业务/风险较大服务业务/不控制核心资源的服务业务全面外包标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式销售模式14分析：采用混合会员制，物业销售、会员销售、租赁的销售模式都采用入门费/月费/服务费完全分开入门费返还比例从不返还到100%返还给客户不同选择，入门费的总价是销售价格的80%IL也接受活力老人居住月费按照户型大小收取不同数额，相对低的月费设计标杆企业商业模式分析三星物产养老社区开发商业模式思路分析15分析：以业务的风险控制为核心，暗示业务本身的高风险性以及潜在的高收益性，采用各种风险控制及风险分散的工具充分发挥核心资产及资源能力优势，避免过

7、度涉及不擅长的业务领域核心的经营目标是提高ROE总结：SamsungC&T的核心能力为开发管理SamsungC&T养老社区业务的资源对位非常清晰，不做大而全的业务，在优势领域集中配置成本领先聚焦差异化导论标杆企业商业模式分析泰康之家商业模式建立现有项目商业模式评价16泰康之家商业模式建立泰康之家养老社区核心战略与愿景17养老社区为活力养老的服务载体高端医疗为客户信心的重要支撑卓越理财为老年客户提供综合的全生命周期现金流管理的工具终极关怀体现人文意义泰康之家商业模式建立泰康之家养老社区开发面临的现实环境18资本市场与金融工具土地大宗商品及劳动力适龄财富人

8、群总量及分布消费心理中国缺乏长期资本，也缺乏长期资本跨期配置的工具（李扬，2012.11）地方