地产项目成本控制要点

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1、地产项目成本控制要点项目成本的全过程控制，开发项目全过程有一系列具体的实现活动有机集合而成，有明确的阶段性和连续性，可以划分成几个阶段：项目可研阶段、项目规划设计阶段、项目工程发包和实施阶段、项目竣工阶段分别开展进行成本控制工作.第一项目可研阶段1.项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上以后各阶段的目标成本均应小于可研目标成本。2具体须重点考虑建议2.1收集拟投资新项目的各类建造成本、市政配套、政府费税情况等相关资料。2.2当地近几年建造成本的趋势、施工企业水平、人力、大宗材料及建材市场情况。1.6项目规划设计条件及需投资

2、的公建配套设施、基础设施的规模、建成时间要求。2.4进行现场踏勘考察：重点注意以下问题：2.4.1对前期工程：一般水平，按建筑面积计算进行估算场地的现状，直接决定它的成本水平。2.4.2如果存在“场地土方工程”这一项的话，如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高，须注意场地竖向设计达到场地土方平衡。2.4.2越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的配套项目多，数量大，1造价也相应地高于市区项目。2.4.3前期工程中，场地土方工程，目前很多项目自然标高低于市政标高，或者原来大量建筑垃圾、生活垃圾、鱼塘、水池、地下公共设施、设备基础、重度污染图纸等情形都需要大量回

3、填或换填土方，造价较高。2.4.4另一个注意点就是围墙，临时围墙的标准化,局部需要营销包装，控制其设置标准，如有些围墙全是角钢支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，甚至部分营销宣传路段是6米高。2.4.5对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间或者周边条件较差区域，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统的情况下，必然要新建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。第二项目规划设计阶段1总成本控制：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段设计确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化和完善限

4、额指标，围绕目标成本，设计优化、动态成本控制应贯穿项目开发建设的全过程。2限额设计：对各项设计在经济技术上提出设计限额要求，并依据设计阶段划分提供逐级细化的设计概算，作为评估和合同考核依据，建立奖惩制度，完善各类设计合同图纸深度、概算书、设计责任、违约责任、奖惩制度及主要设计技术经济限额指标。3对建筑设计单位资质或技术力量受限的等其他专项设计，应在设计任务书中明确设计的范围和配合工作，对套内精装修、景观工程、基坑支护、弱电、建筑智能化、电话宽带、有线电视、燃气、幕墙、门窗、栏杆、钢结构、单2元门厅、空调室外机遮蔽、游泳池水循环处理系统、厨房系统、净水系统、泛光照明等由专业公司提供

5、经开发商批准的方案给建筑设计单位，建筑设计单位仅作预留预埋设计，避免造成后期的专项设计与建筑设计的功能偏差，而因设计修改增加投资。4低效资产设计规模指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制配套公建设施，如学校、幼儿园、街办、派出所、菜市场、社区用房、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标、会所、商业、娱乐等公共配套施设的建筑规模。5三设计阶段目标成本控制5.1方案设计阶段：项目公司成本部编制，总部审核批准通过后确定控规及方案设计。5.2初步设计阶段（确定部品方案）：项目公司成本部编制《初步设计阶段成本控制建议书》，总部设计中心参照《初步设计阶段成

6、本控制建议书》指导设计单位进行初步设计，总部设计中心组织成本、工程、市场营销讨论确定材料部品方案，项目公司成本部根据初步设计成果完成《目标控制成本》，定稿后报总部审核，总部审核批准通过后确定初步设计方案。5.3施工图设计阶段：5.3.1项目公司成本部编制《施工图设计阶段成本控制建议书》，总部设计中心应组织设计、工程、成本各专业对工程的结构方案、基础方案、设备方案进行论证，选择最优方案后方可进行施工图设计。5.3.2总部设计中心应组织设计、工程、成本各专业对各分项工程的施工图纸或方案进行评估，优化后方可实施。36目标成本的确定6.1总部成本中心及项目公司成本部负责制订的目标成本范围

7、是指：项目前期成本、工程建安成本、配套基础设施成本、公共配套设施成本及基本预备费用，并按照统一成本核算科目进行目标成本编制。6.2目标成本的编制必须按总部项目目标成本确定的规定进行，在不同的阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：6.2.1可研目标成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上，以后各阶段的目标成本均应小于可研目标成本。6.2.2计划目标成本：项目前期估算确定之后，在方案设计阶段，依据董事会批准的