谋定而后动-物流地产产品定位研究

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1、谋定而后动——物流地产产品定位研究主编寄语普洛斯在做物流地产，华南城也涉足物流地产。但是，如果把华南城和普洛斯放在一起相提并论，就会出现“违和感”。这是因为，虽然他们都涉足物流地产，但是他们为市场提供的产品和服务却大不相同。由此可见，产品定位不仅对于项目开发运营非常重要，同时也决定了企业的气质和基因。毋庸置疑，物流地产行业的发展和物流地产商之间的竞争最终都必然会落实到物流地产的产品和服务层面。产品和服务的提升是企业竞争的砝码，是行业发展的根本动力，物流地产也不例外。为了方便理解，我们可以将物流地产的产品和服务分为有形的物流仓储设施（产品）和无形的经

2、营管理（服务）。从有形的物流仓储设施（产品）来看，就产品类型而言，主要包括堆场、简易仓库、普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库等。在我国现存物流仓储设施总量中，简易仓库和普通平房库占据绝对主导地位。近年来，由于制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对物流仓储设施的品质要求日渐提高，简易仓库越来越难以满足客户的需要，再加上近年来简易仓库在很多城市被大规模重复建设，导致控制率居高不下，有些城市的空置率甚至超过50%。因此，更多的物流地产商开始加入到优质物流仓储设施的开发建设之中，近年来优质物流仓储设施的总量以超过17%的增速逐年递增。由于物

3、流仓储用地价格上扬，土地供应相对紧缺，物流地产商开始加大普通楼房库、高层货架仓库和立体仓库的开发建设，目的在于提高土地利用效率，增加有效仓储面积。根据中国仓储协会调研数据，至2014年末，我国营业性通用（常温）仓库面积达9.1亿平方米，其中，立体仓库面积达2.28万平方米，约占营业性通用（常温）仓库总面积的25%。同时，近年来我国物流仓储设施的机械化、信息化、智能化水平有了较大提高，88.5%的物流地产商已经基本实现了对于物流仓储设施的信息化管理。从全国整体来看，物流仓储设施的机械化作业率已经达到40%左右，发达地区的物流仓储设施能够实现80%的机

4、械化作业。不仅如此，低温物流仓储设施、危险品物流仓储设施、医药物流仓储设施等专业物流仓储设施近年来都得到了快I速发展，例如，至2014年底，我国冷库总容量已达9562万立方米，静态存储能力约2425万吨。此外，定制化物流仓储设施越来越受到物流地产商和大型制上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心

5、021-61480210谋定而后动——物流地产产品定位研究造企业、流通企业和第三方物流企业的青睐，作为标准化物流仓储设施的有益补充，近年来也得到了大量实践机会。从无形的物流仓储设施经营管理（服务）来看，委托管理模式的出现标志着物流仓施经营管理（服务

6、）可以脱离物流仓储设施投资建设，甚至物流仓储设施的产权或物流地产资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。自此，物流仓储设施经营管理（服务）的内涵和外延都获得了较大的更新。无形的物流仓储设施经营管理（服务）起码包含三个方面的细分服务价值。其一是物流仓储设施经营管理公司或物流仓储设施经营管理服务的品牌，亦即物流仓储设施经营管理公司或者物流仓储设施经营管理服务之重要核心竞争力体现在客户

7、心目中作为无形资产的品牌影响力所具有的生命力。或言之，品牌影响力是物流仓储设施经营管理公司或者物流仓储设施经营管理服务在客户心中积累起来的知名度和美誉度。物流仓储设施经营管理公司可以通过品牌输出的方式，从品牌输入方那里获取品牌使用费。其二是物流仓储设施的经营管理技术，即由物流仓储设施经营管理公司开发、完善成型、用于物流仓储设施经营管理的具有统一性的、独立的经营管理方法、手段和工具。具体而言，经营管理技术包括物流仓储设施经营管理公司拥有的注册商标、商号、物流仓储设施系统标识和服务模式、样式、招商资源、物流仓储设施经营管理方式、经营管理理念、经营管理制

8、度、货物储存方式、会计系统及与运营有关的不可分的、统一的的经营管理方法、手段和工具。物流仓储设施经营管理公司可以通过管理输出的方式，从管理输入方那里获取基本管理费和奖励性管理费。其三是工程技术和经营管理咨询，物流仓储设施经营管理公司凭借其在物流仓储设施投资建设和运营管理方面积累的丰富经验和成熟模式，可以为客户提供物流仓储设施投资决策、产品定位、规划设计、开发管理、工程管理、经营管理、资产管理等方面的咨询顾问服务，并获得咨询顾问费用。是为序！II上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心

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10、究谋定而后动——物流地产产品定位研究目录一、概念定位...................................