世联中信海阔天空项目分析和定位报告

《世联中信海阔天空项目分析和定位报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、第二部分项目分析——基于既定方案的再思考一、项目概况二、项目SWOT分析三、物业发展战略四、物业定位及目标客户群五、卖点组织与推广主题方向一、项目概况中信海阔天空雅居位于南山区科苑大道西侧，学府路南侧，用地面积18956.40M2，基地西侧为规划中50米宽绿化带，南侧为与绿化带相连的城市绿化公园，再南向是滨海大道及深圳湾。项目由7栋23~32层高层住宅、少量沿街商铺及小型会所组成。项目主要经济技术指标如下：（1）项目规划用地：18956.40M2（2）建筑总面积：97012.33M2（3）建筑容积率：4.22（4）建筑覆盖率：22.7%（5）小区停车位：403（6）绿地率：45%项目

2、户型设计以2房2厅2卫（建筑面积77.61~79.18M2，套数比14.3%），3房2厅2卫（建筑面积113.30~132.90M2，套数比77.1%）为主。另外，4房2厅2卫（建筑面积148.44~150.63M2，套数比7.4%）48套，顶层大户型（185.61~193.99M2）共8套。经认真策划，精心设计和全方位筹备，项目已于2002年11月20日破土动工。1．项目地盘解析本项目地处科技园南区，科苑南路与学府路交叉路口的西南角，地块为不规则四边形，南及东南两个方向的景观面较好。（1）项目四至分析项目东向为科技园南区六大生活组团及商业配套用地，本项目隔科苑南路相邻的是阳光带·海

3、滨城二期彩虹之岸。占地43013.4平米，总建筑面积为14.5万平米，住宅建筑面积约为128800平米，总户数1048户，户型以三房为主，目标客户定位为科技园高新技术企业技术人员及中高层管理人员。项目南向为市政绿化带，景观较好，中高层即可看到深圳湾海景，视野较为广阔。项目西南向隔市政绿化带的是一块备用地，该地预计为市政配套建设用地。项目北向隔学府路为高新厂房和部分高新企业的，规划整齐，立面较新，基本无污染和噪音，对项目无太大影响。景观一般，但视野较开扬。项目所临科苑南路为科技园南区两条主要干道之一，本项目沿科苑南路往北，即为虚拟大学园区和清华研究院所在，人文环境较好。（2）本项目配套

4、分析：交通状况：：：本项目所在位置交通极为不便，由于该区域尚未形成人居氛围，周边没有已开通的交通路线，虽然科技园南区道路规划对于车行十分方便，但是在此处居住，除非工作在科技园或拥有私家车，否则出行将十分困难。未来规划，在科技园南区生活组团里将开通9条公交路线，在本项目西北学府路和白石路等处也将开通几条公交路线，但何时开通尚属未知数。同时预计西部通道也将于2005年开通。规划中的地铁2号线A、B段也将分别将科技园南区和蛇口、西丽连通。周边生活配套：：：本项目周边生活配套十分缺乏，科技园南区除高新公寓、清华研究院附近存在少量生活配套外，没有其它商业配套，科技园南区里居住人群绝大部分为工作

5、在此区域的高新企业员工及其家属。未来规划中，科技南路和高新十一路交接处将形成一个大型商业中心，满足科技园南区居住生活配套需要，与本项目距离十分相近。同时，未来将开通的学府路及西北面也将建设部分商业配套和文化活动场所。222．2．．．户型定位评价3房2厅2卫14房2厅2卫1户型2房2厅2卫3房2厅2卫顶层大户型工人房+花园工人房+花园面积范围77.61,79.18113.30~117.19126.48~132.90148.44~150.63184.86~193.99户型套数93192311488户型比例14.3%29.4%47.7%7.4%1.2定位诠释：1.主力户型均属区域及周边市场

6、最受欢迎的户型；2.户型比例根据区域及周边市场各户型消化率确定，以3房为主，主要考虑南山、福田乃至深圳白领置业需求，以实用为主；3.户型定位以3房为主，面积控制在130平米以下，主要考虑到总价的控制；4.市场上产品户均面积定位越来越契合消费者的实际需求，市场上已经不存在面积空白点，竞争是在全市存在的。333．3．．．产品特色产品特色（（（1）））规划与周边环境的结合）规划与周边环境的结合基地北宽南窄，呈不规则四边形，西南侧为城市绿化带，东侧为城市交通干道。设计师在协调与周边环境关系上，充分考虑的两个原则：挖掘西南侧的景观资源；规避东侧城市干道上带来的噪音干扰。设计师精心将住宅沿西南侧

7、绿化带，及北侧城市次级道路有机组合排列。①尽量远离了城市干道的噪声干扰，于未来城市规划的高新技术产业园南区中塑造了闲逸宁静的居住空间，符合了主要目标客户——城市高学历白领阶层对居住环境氛围的基本要求；②最大限度挖掘了所有住宅单位居住者的观景心理需求。住宅的空间组合形态最大程度地利用了西南侧绿化带；③高层建筑形体布置主要布置在西侧，然后是北侧，减小了对城市干道的压迫感，还城市空间晴朗的天空；（（（2）））围合式的总体布局）围合式的总体布局①项目的核心为大面积