广东中山中信西区项目中信左岸前期定位策划方案

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1、【中信地产西区项目】前期定位策划方案2007年8月本方案逻辑思路说明市场研究地块价值研判发展定位代理服务范畴宏观市场客户定位服务团队组建价格定位区域市场形象推广定位经济评估市场研究PART1市场研究——宏观市场分析部分宏观市场分析市场格局产品格局宏观市场需求发展局势价格竞争宏观市场分析整体市场概述供应成本提高配套跟进不足，熟地资源供应锐减本土、外来规模开发商从储备到产品中山楼市加速升温竞争加剧城区“三高”（高成本、高价、高档）项目主导中高档盘边缘外扩，成本依然高企需求市场看涨城际投资者向珠三角楼市洼地瞄准需求结构从内需主力向复合化发展楼价上扬短期反向刺激需求量扩大市场格局现

2、状东区天子脚下的高起点、高规格规划要求，影响东区市场全面发展西区商字背得太久了，是时候还中山以西区全貌。十年河东，十年河西，西区房地产格局将发生巨大改变北区港口幅员广，后续开发空间潜力大南区底子薄，中山人对该区存在抗拒心理，但随市场发展后市看好市场格局现状资源地缘关联人脉设施配套发展产业基础客源基础市场发展未来融合城镇东区√√√√√√√√西区√√√√××√√石岐区√×××√√√√南区√√×××××√市场格局未来发展趋势城区各分区发展差异迅速收窄开发市场从“传统小区域”观向“城区集中一体观”发展房地产需求市场从“择区而居”向“城内越区”过渡城区分区界限模糊化产品格局发展现状近

3、1~2年内，中高档盘增长速度明显高于高档、中档盘高档项目消化速度明显加快高档盘价格上涨速度明显高于中档盘产品格局发展现状高档项目中高档项目中档项目豪逸华庭三期大信·海岸家园碧翠华庭奕翠园·葡萄园朗晴假日蔷薇山庄帝景东方天明豪庭缤城·星晨广场水云轩·上东城市风景星湖华苑远洋城阳光翠苑翠朗华苑颐和山庄领东上筑创兴二期……富逸·臻园……蓝波豪庭……产品格局发展趋势中高档盘迅速边缘外扩致使城区框架扩大，并为需求市场认同上述特征直接助力城区集中一体化高档盘对传统区位依赖性减弱，逐渐向城区其他区域扩张产品格局发展趋势分布分布分布高档项目中高档项目中档项目区域区域区域东、南豪逸华庭三期朗

4、晴假日蔷薇山庄城东区区交界奕翠园·葡萄园天明豪庭石岐区帝景东方东区碧翠华庭水云轩·上东城东大信·海岸家园城北缤城·星晨广场西区远洋城城市风景南区星湖华苑泛西区颐和山庄翠朗华苑阳光翠苑五桂山领东上筑五桂山丽港城火炬区富逸·臻园……石岐区蓝波豪庭……西区……市场需求现状与趋势市场需求型消费力提高，层面扩大。消费主体结构加固，形成新市场发展推动力优良的城市环境、高性价物业，使中山逐渐成为珠三角城际需求关注的热点，需求市场正从单一内需为主向跨地域复合型需求结构转型物业产品线品种、类型多元化，其功能价值直接刺激场新的需求产生房价增长刺激本土内需正增长市场需求现状与趋势2001~200

5、62001~2006年城区商品房销售面积对比统计年城区商品房销售面积对比统计200200180180177177万㎡万㎡160160152152万㎡万㎡140140137137万㎡万㎡120117117万㎡万㎡120120万㎡万㎡117117万㎡万㎡12010010080806060404020200020012001年年20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年数据来源：中山国土资源在线2004年之前，中山城区地产市场发展基本稳定。2006年增幅超过24％，创造了中山城区新的历史记录，最主要的原因是中山城市化进程加

6、快及房地产市场开始成熟，市场由之前的内需为主开始向复合型需求转换，这种转换意味着未来几年市场仍然会较为明显的发展。市场需求现状与趋势年份2004~2006年跨区消费群结构变化对比统计2004年2005年2006年16.0%跨区客户14.5%14.0%12.0%11.6%占总比6.9%11.6%14.5%10.0%8.0%6.9%深圳客户1.0%3.2%5.3%6.0%5.3%4.6%4.8%4.0%3.2%3.2%广州客户1.4%2.1%2.4%2.1%1.7%2.4%2.0%2.0%1.4%1.3%1.0%0.0%珠海客户3.2%4.6%4.8%2004年2005年200

7、6年占总比深圳客户广州客户珠海客户其他客户其他客户1.3%1.7%2.0%注：不包含港澳客户中山市场历来以满足内需为主，但最近几年，由于周边城市或地区房价飙升太快，中山价廉物美的产品渐渐引起他们的关注，从2005年底起深圳、广州、东莞等地区一些客户开始在中山投资房产，而2006年底以及2007年上半年，这种趋势发展之快出人意料，2007年上半年天域统计的数据有20％的成交客户来自以上区域，因此，对地产开发商来说，未来几年里中山市场会迎来更大的机会。市场价格现状与发展以前面所列举的档次产品做为研究样本，通过对近3年的