楼市拐点到来尚需时日

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1、黄鹏黄鹏黄鹏执业证书编号：S0270510120003联系电话：020-37865150邮箱：huangpeng@wlzq.com.cn联系人：李宇嘉电话：020-37865100楼市拐点到来尚需时日发布日期：2011年11月1日研究报告研究报告-研究报告---外外外外发发发发文章文章文章文章近期，上海多个楼盘降价促销，从降价的幅度（20%~30%）、降价的区域（覆盖所有郊县）、降价涉及的房企（龙湖、绿地、中海、华润和星河湾等主要一、二线房企）和降价涉及的项目（29个）来看，市场调整有望向纵深发展，价格调整有望从局部

2、降价向全面降价迈进，且上海房价调整的现象在北京、杭州和南京等地也开始出现，似乎有席卷全国之势。于是，很多人认为短期楼市拐点已经到来。同时，楼市拐点显现的观点在数据上也找到了支撑：国家统计局数据显示，70个大中城市中房价环比下降的城市在增加，而一线城市房价连续3个月停涨；已公布三季报的A股上市房企三季度业绩下滑明显，其中60%的上市房企现金流为负，具有以价换量的内在激励；央行调查显示，四季度有购房意愿的居民占比不足15%，房价下调似乎在所难免。楼市拐点是指楼市的成交量以及均价发生逆转，下降拐点的出现由成交量持续走低引发

3、开发商资金链紧张问题，促使开发商以价换量回笼资金。迄今为止，我国楼市只在2008年出现过一次由升转跌的拐点，当年全国房地产销售面积同比下滑了19.7%，以全国商品房销售面积和销售额计算的房价水平下跌了1.66%，一线城市平均房价下跌了10%。在国家一系列扩大内需的宏观经济政策的刺激之下，2009年中国楼市重回上升态势。如果当前楼市出现下降的拐点，房价将出现实质性、普遍性下降，房地产销售规模将有望增加，持续紧绷的调控政策可望将出现松动，这会产生重大影响。因此，对于是否出现拐点的判断，我们要仔细分析，慎之又慎。从数据来看

4、，尽管主要城市房地产市场成交量出现下滑，一线城市房价停止上涨，房企资金链紧张的趋势在加剧，但总体环境要好于2008年最差时期。首先，宏观经济运行态势良好，不会出现2008年那样严峻的局面，具有强周期特性的房地产行业出现大幅度调整的基础不具备；再看全行业态势，今年前三季度商品房销售同比去年增加13.1%，而2008年这一数值为-10.7%，这意味着从整体来看全国房屋销售依然较为旺盛；从资金链来看，尽管9月份房企资金来源中国内贷款占比创历史新低（16%），自筹资金占比创历史新高（41%），但35%的销售回款占比依然要高于

5、2008年最差时期的水平，这也说明当前市场销售旺盛的态势。同时，自筹资金和销售回款合计76%的占比意味着房地产企业目前基本不依赖银行贷款，房企资金链还没有达到恶化或崩溃的程度；从房价来看，今年9月份的全国平均房价比去年12月上涨了9.7%，而2008年全国房价却下跌了1.66%，也就是说虽然一线城市房价出现了调整的迹象，但全国整体房价依旧处于上涨的通道，尽管如国家统计局数据显示的上涨速度在放缓。1当前房地产市场与2008年最大区别就在于“二元化”态势越来越明显，一线城市和主要二线城市进入漫长的调整时期，而二三线、三四

6、线城市房地产市场却快速发展。目前，一线城市和主要二线城市商品房成交量仅占全国总成交量的20%~30%，而二三四线城市和城镇成交规模占比超过了70%。目前，主要房企项目布局的重心已经基本上向二三四线城市转移，而限购从一线和主要二线城市向二三线城市扩展却没有实现，这大大增加了房企“腾挪”的空间。回到上海楼盘降价问题上，此次降价的主要原因有两个，一个是四季度（特别是年底）是房企支付工程款和偿还贷款相对集中的时期，缓解资金链紧张需要适度降价；第二个是今年前三季度房企完成销售任务的情况普遍不理想，地区项目公司年底冲业绩以完成总

7、公司的任务考核也需要适度降价。此外，房企降价不具有普遍性，一是房企只是将某一项目拿出几十套或一两百套来降价，并非旗下项目全部降价，这与万科2008年在华东项目全面降价有本质区别；二是降价的项目基本上以豪宅或大户型住宅为主；三是降价的区域也仅限于上海、北京和杭州等部分城市。今年以来，以上海、杭州为核心的华东地区市场调整较为深入，一线城市中只有上海和杭州的库存超过了2008年（北京、广州和深圳的库存仍旧低于2008年），这一地区出现调整是正常的，并不具有普遍性和类推性，而此次上海降价的29个楼盘也仅占上海全部在售楼盘的6

8、%；四是降价的企业主要是近年来扩张太快，特别是2007年以来高价拿地较多的企业，此次上海降价销售所涉及的房企大多创造过或多次创造过全国性的“地王”。因此，从近期部分地区房企降价行为并不能得出楼市拐点已经到来这样一个观点。从全国来看，在二三四线城市房地产市场快速发展的带动下，今年全国房地产销售规模有望实现10%的同比增长，全国房价平均水平仍将保持