秦皇岛新城项目整体定位与开发策略研究(I)

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1、【市场平台】产品形式、户型、单价、总价及消化速度【单价】海港区项目产品单价形成明显梯度：【户型面积】市场主流户型为80-110【产品形式】小高、高层产品汤河沿线项目单价最高，其次为核心区和项目平米的二居，项目区和汤河沿线区域为市场主流供应产品，个别项目有别墅区，平均单价为6000元/平米左右；开发区、三居户型面积明显偏大和洋房供应，产品同质化严重东部区和北部区项目单价明显偏低【总价】开发区、东部区和北部区总价多【消化速度】海港区现有项目综合月在70万元以下；项目区、核心区和汤河沿均消化80套左右，不同区域项目消化线产品总价相对偏高，三居室总价在70－90万速度差

2、异大，与单价明显相关本报告是严格保密的。【市场平台】规划、园林、建筑整体水平一般，个别项目超越在园林、规划方面超出市场平台【开发水平—园林景观】海港【开发水平—规划】除个别项目区项目开始注重内部景观的规外，市场在售项目规划划设计，理念和仪式感欠缺，在组团分区尤其是汤河沿线和项目区项和景观规划存在提升空间目，依靠外部景观、极力打造内部景观，从而提升项目竞争力【开发水平—建筑】现代简约风格为主，外立面线条简单，整体缺乏设计感本报告是严格保密的。【市场平台】教育、商业配套、物业、营销等开发水平尚存在很大的市场超越空间【商业/休闲配套】基本为底商配套商业，【开发水平—开

3、发商水平】本地【教育配套】多配备或依靠较为完善的教育配无集中商业；大体量项目基本都开发商为主，但一线品牌开发商开始陆套，本地客户购房时对教育资源的看中程度较配备会所续进驻秦皇岛市场，高【开发水平—物业水平】多数项目采用本地物业【开发水平—营销水平】绝大多数项目无样公司管理，少数项目开始采本报告是严格保密的。用一线城市物业公司板间展示，个别项目开始注重园林实景展示和国际知名物业公司【平台小结】——目前在售项目的核心竞争力仍停留在地段、户型、价格的初始阶段，同时个别项目开始注重产品外延价值的打造价格户型采光质量交通p核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发核心

4、产品层通风展初期最集中的竞争层面环境建筑风格外围产品层p外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象物管配套教育p外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别会所外延产品层品牌服务身份体验人文客户价秦皇岛目前主流竞争表现值价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务核心产品层面外围产品层面外延产品层面本报告是严格保密的。【滨海发展历程】——滨海房地产发展历程经历了由资源、产品与资源复合过渡至多元化发展，最后依靠无形价值的四个阶段，目前秦皇岛处于起步向发展过渡阶段起步阶段发展阶段提升阶段成熟阶段海资源海资源+城市资源产品品质无形价值p高端住宅最早诞

5、生城市自p自然资源在城市内极为稀p提升阶段，产品塑造力p成熟阶段，自然资源然资源最高区域，产品开缺，高端住宅向城市外郊逐步增强；极为稀缺；发水平较低扩展p深度挖掘项目的产品价p挖掘高端住宅的无形p高端住宅价值主要体现在p高端住宅价值提升，产品值，产品体系化逐步出价值自然资源的占有上开发水平提升现p发力点：艺术、大师、p发力点：稀缺资源p发力点：城市的生活配套、p发力点：产品创新、产人文、历史等品配置、园林、科技等秦皇岛目前所处阶段本报告是严格保密的。【代表项目】玉带湾——实力央企中冶集团联合众多知名企业在秦皇岛缔造的首席大盘项目实位置海港区北环路与海阳路交叉口知

6、名多占地面积26万平米合众打造建筑面积64万平米冶联商联合中牌容积率2.466力品海阳绿化率35％路共分5期开发，主推90－130平米的中大户型：一期：6栋高层；二期：6栋高层；三期：9栋高层；四期：4栋产品类型高层(其中有一栋酒店)；五期：9栋高层一四期同时有部分6＋1，并配备中小学期客户本地客户为主，外地客户占30％－35％中小学开发商中冶置业有限责任公司（国营企业、一级房地产开发资质）三期五开盘时间2009年8月8号二期期主要参与单位资质开发商中冶置业有限责任公司央企、一级房地产开发资质北京维拓时代建筑设计有限具有经过建设部认证的全国建筑行业民用建筑设计甲

7、级资质，在全规划设计公司国8000余名建筑设计公司机构中名列前20强园林规划香港贝尔高林国际有限公司香港及国际知名的设计公司，有超过50年的设计经验第一太平戴维斯物业顾问有物业顾问全球四大著名管理公司之一限公司拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，曾经承建过北京国贸中心、建筑施工中建一局北京燕莎中心、北京嘉里中心、北京SOHO现代城、中国工商银行本报告是严格保密的。总行营业办公楼、中国科技馆等众多知名建筑。【代表项目】玉带湾——世界景观专家－香港贝尔高林国际有限公司全力打造五重景观设计，景观设计在秦皇岛占绝对优势；但目前营销水平一般外场环境内场布置景观五重第二重景

8、观－中央公园：公第一重景