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1、南京市中央路南汽项目地块市场研究及项目建议报告2010年1月15日一、城市概况1.江苏省会人口众多南京市是江苏省省会，全市面积6,597平方公里(其中市区面积约975平方米公里)，常住人口约750万，流动人口约200万，为江苏省政治、经济、文化及交通中心。南京市约有200万户登记户籍之家庭，人口结构偏于青年化，其中15-29岁占%，故年青消费群是商业零售餐饮的主要对象，人口结构详细如下：年龄1-1415-2930-4445-5960-7475-85总计人口90万172万225万157万82万24万750万百
2、分比12%23%30%21%11%3%100%2.工业重镇企业众多南京市为长三角经济区的重要城市之一，工业实力雄厚，四大支柱产业分别为石化、电子、汽车及钢铁，分布于各大工业园区，如江宁经济技术开发区、南京出口加工区、南京经济技术开发区等，总计约有30,000家企业。3.经济增长速度迅猛南京市是长三角经济区内仅次于上海市的第二大商贸中心。2006-2008年南京全市GDP持续保持两位数增长，经济增速及人均GDP在全江苏省乃至整个长三角洲地区始终保持前列，其经济实力雄厚。2006-2008年南京、杭州、扬州及上
3、海GDP情况2008年2007年2006年全市GDP全市GDP全市GDP人均GDP人均GDP人均GDP(亿元)(亿元)(亿元)南京3,775↑15.3%50,9443,275↑17.8%44,1972,780↑15.1%42,769杭州4,781↑16.5%60,8264,104↑19.2%52,1993,441↑14.3%51,871扬州1,580↑13.4%34,4221,390↑19.8%28,5471,160↑15.2%24,251上海13,698↑14.1%74,24412,001↑16.5%64
4、,59210,297↑12%59,7104.历史名城学府云集1南京市是中国四大古都之一，文化底蕴深厚，学府众多，全市大专以上之高等学校约40所，在校大学生近65万人；中学/中专学校约50所，在校中学生约10万人，年青学生消费群体众多。5.周边城市消费后盾南京市作为江苏省省会，长江下游重要的中心城市，吸引众多外地人士前来学习、工作、定居及旅游，周边约1小时来往可到达南京市之城市众多，故具强大的消费人口作为房地产业及零售餐饮业之支撑，该等城市包括：镇江马鞍山扬州芜湖滁州72公里53公里104公里120公里80公
5、里与南京距离(50分钟车程)(40分钟车程)(70分钟车程)(80分钟车程)(60分钟车程)人口约269万约128万约231万约460万约447万2008年1,4086361,580749520全市GDP(亿元)2008年人均GDP46,47349,65634,42232,50012,6396.高铁效应潜力强劲中央政府为推动长三角区域之经济发展，计划于2011年，在南京、上海、杭州三市间建成城际高速铁路，届时将形成“长三角洲1小时经济圈”(长三角洲各大城市间之交通往来缩短至1小时)，从而带动整个南京乃至整个
6、长三角地区经济的快速发展。城际高铁1小时抵二、项目位置1.本项目位于中央路与新模范马路交汇之西北角，中央路为南京市内最重要之南北向主干道之一，为三线北上加三线南下之道路；新模范马路是极为宽阔的双向四线车道，东面与玄武湖隧道相连，可直达紫金山风景区。由于本项目位于两条主要干道交界处，无高楼阻挡，位置显注。2.南京市规划中的地铁线总计共有8条，目前已投入使用的为南北向之一号线，在2建的东西向之二号线亦即将贯通。本项目紧邻贯通新街口、鼓楼、玄武湖及夫子庙商圈之地铁一号线新模范马路站，轨道交通便捷。本项目香格里拉项
7、目三、周边环境本地块范围包括目前的「时代超级购物中心」(设中低档餐饮、零售及大卖场)、南汽停车场及多栋南汽老式公房等，其四周环境如下：北侧:本地块北侧为南昌路，该小路以北为大片六层高之老式公房区，住户层次较低；东侧:本地块东面为中央路大马路，马路东侧为一幢在售乙级高层办公楼「锦盈大厦」、一幢江苏省电信局自用高层办公楼「江苏省电信大厦」及一幢高层商住楼「新立基大厦」，一定程度上阻挡本项目朝东观赏「玄武湖」之视线；西侧:毗邻四车道之「金贸大街」及大片六层高老式公房之「工人新村」，居民层次较低；南侧:项目南侧为「
8、香格里拉」项目，该项目拟建43层高之五星级酒店一栋(约550房间)及26层高之服务式公寓一栋(约100单元)，预计于2012年竣工。该项目之落成将提升本项目之档次及为本项目提供配套服务，有利于本项目之营运及销售。「香格里拉」项目南侧为宽约8米之河道及沿河绿化带，河道以南为新模范马路，其对面为一幢高约100米之商住楼「利奥大厦」及其周边的大片六层老式公房区。南面由于被极为宽阔之新模范马路阻隔，且无地道或天桥连接马路
