宁波东部新城某地块项目商业发展建议报告下

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1、新城门户区目前江东区东部新城规划中的门户区为区域高档商业l位置：宁波市东部新城l项目介绍：门户区总占地面积31公顷，可开发用地24-27公顷，总建筑面积40万平米,是宁波新城最重要的标志性空间节点，定位为宁波市重要的公共生活中心和旅游目的地，集纪念意义与功能性于一体，以面向未来的城市文化为主题，休闲娱乐、购物消费、旅馆酒店、商务办公等功能互动发展。l进度：已完成市场顾问和城市规划。国大雷迪森广场整个地块为拟开发的会展中心配套五星级酒店（雷迪森大酒店）及商务楼群项目，是宁波国际会展中心的配套项目，属于宁波国际会议中心地块。综合用地，其中1#、4#地块适建酒店；2#、3

2、#地块适建商业、商务办公和服务式公寓。项目总建筑面积106000平方米左右，综合上述分析，建议：商务办公部分：为此项目的主力产品，建议规模在75000－80000平方米之间。商务公寓部分：建议规模在20000－25000平方米之间。商业部分：建议规模在4000平方米左右。配套设施：如商务中心、会所等、物业用房等，建筑面积2000平方米左右。地块分析地块特征u地块介绍：项目地块拟开发东部新城中集中式商业、酒店、酒店式公寓、办公楼产品，地块为东部新城mmmm，由宁波东部新城mmmmmm租用并进行开发。u用地性质：CM/R商办用地。u地快指标：u地块位置：地地块位置国际会

3、展中心天一广场周边配套项目依托于宁波会展中心、雷迪森国际中心、国际航运中心、国际金融结算中心、市政府等项目以及东部新城的区位优势。同时，与其紧邻的科技园区、物流园区都将使项目更具商业、商务开发潜力与价值。u周边重点项目：主要有国际会展中心（已建），雷迪森国际中心、国际航运中心、国际金融结算中心等项目正随着东部新城的建设逐步完善。u居住氛围：以家乐福超市为中心，周边的住宅小区密集且成熟，江东的福明家园、东海花园、兰亭绿源、新天地，科技园区的锦诚明都、汇博雅苑等，区域居住人口逐渐增多，楼盘档次逐年增高。u办公氛围：新天地商务办公为该区域最早，也是规模最大的商务区，其目标

4、是在近年形成较为成熟的办公区。另外后河地块的中信泰富将于近年竣工。u商业氛围：除已有的家乐福商圈，后河西地块的中信泰富广场（含沃尔玛超市）、上东国际的欧尚超市，另东部新城还规划了经营高档次商业的东部新城门户区。项目SWOT分析项目优势分析l区位优势：本项目所处的东部新城将成为宁波市的商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。政府着力将本区域打造成宁波的第二个城市中心。l地理优势：l发展潜力：随着东部新城中心的建设、会展中心影响力的扩大；新天地商

5、务区、国际广场、世纪东方、万特广场等楼盘的开发，人气将进一步集聚，一旦时机成熟，新的商务区将快速形成。项目优势分析l经营优势：景观优势：本项目地块东面紧邻河流，且内部也有河流经过，可将自然河流景观与商业和建筑相融合，景观和建筑设计上会有更多创新，有利于营造卖点，增加产品附加值，促进销售。项目劣势分析p人气不旺：目前本项目区域整体人流量少，人气不足，从而导致本项目区域商务、商业氛围不足。随着东部新城的开发建设以及周边在建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一定时间。项目威胁分析u竞争威胁：近几年是宁波商务、商业型产品的开发热潮，不论办公、商务公寓还是商业，推出量都相当的

6、大，后市的竞争性难以预计。u消费习惯：本项目区域为非传统商务区，宁波的习惯性商务区域还是以三江口为中心向周边辐射，新的商务圈的成熟需要培育期，根据经验，估计需要3—5年左右的时间来培育市场，尚可能消除这种障碍。u制约因素：本项目商业和商务氛围的形成还受到来自于城市东扩的步伐、东部新城的建设进程以及城市化进程的牵制。项目机会分析项目商业部分机会——差异化理念应贯穿于项目始终：ü产品差异化：本项目如能找准市场空白点，在功能、配套、产品方面与目前现有的商业拉开距离，错位经营，将树立本项目独特的个性，具有很大的成功机会。ü招商差异化：从宁波市民消费心态出发，以专业的招商手段

7、触动消费者和投资者对本项目的关注。ü服务差异化：以国际化经营管理提供有别于其他商业项目的物业管理服务，以全面的人性化服务提升项目辐射力，吸引潜在客户。项目商业定位建议项目商业部分定位思考Ü项目规模很大，总建筑面积在xxxx万平方米，单xxxx地块建筑面积已达xxxx万平方米左右，有这样的规模在宁波应是一个区域商业中心的概念，结合本地块的区域特性，以及周边原有商业配套，本项目应为一处城市综合商业。Ü作为一个城市综合商业，除了商业以外，必须有商务办公、商务公寓、集中式商业等物业的相互支撑和促进。Ü结合江东区现有商业来看，集中式商业在本项目中不会起到主导作用，而如酒店