北仑网新北仑泰山路项目定位报告

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1、谨呈：浙大网新海尚名城海尚名城海尚名城海尚名城筑御锋之作筑御锋之作筑御锋之作筑御锋之作——北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告宁波迪赛2009年11月前言首先，迪赛非常荣幸能够为网新北仑项目前期提供战略建议和策略提案。作为浙大网新进军北仑房地产市场的第一个开发项目，迪赛所想的不仅仅是在项目规划本身提供切实可执行的预案，更重要的是希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策。由此，迪赛针对性提出泰山路项目的核心战略纲领：“一个中心、两个基本导向，四大基本目标”2一个中心：以锁定目标客户稳健需求导向为中心。两个产品规划定位基本导

2、向：1、产品导向：准确锁定区域住宅开发产品线中适合本案的高利润产品组合。2、成本导向：有效把握地块控规约束条件，寻求项目成本投入的有效率、性价比最佳方案。实现项目四大基本目标：1、核心目标：项目产品线应首先确保项目相对稳健安全的高利润率。2、效率目标：由产品线延伸的营销策略优先保障项目开发节奏与资金回笼的高效率。3、升级目标：能有效促进区域相关产业升级（商业、住宅分项打造）。4、品牌目标：能够快速实现浙大网新品牌在北仑区域落地。3研究思路区域背景指导及地块价值研判自身条件城市发展地块价值地产态势交通+环境客户调研访谈配套目标客户的可能来源？

3、目标客户的基本特征？市场空间研判住宅竞争市场分析商业网点分析开发目标利润市场定位效率开发模式客户定位项目定位营销策略对接升级品牌4报告目录�一、项目背景-北仑城镇发展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势�二、市场空间研判-住宅市场竞争分析-商业网点梳理分析�三、市场定位-客户群定位-开发模式分析-项目定位•产品定位建议•规划布局建议•设施配套建议•价格定位建议�四、开发策略建议-开发策略-分期策略对接5一、项目背景-北仑城镇发展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势6北仑中心城区城市发展规划导向价值中提升、北延、南拓、西产

4、业的发展思路。西部重点发展工业及高新产业，同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住，南部为区域次级中心，承接中部的居住区域；恒山路以北至北仑港区则为老城区区域配套，形成旧城居住及商业服务中心。与地块相关：“中提升”即城市主核心区，向西与钱塘江路产业园连接，向北与老城相连，向南则南部居住区连成整体，构筑北仑经济文化中心，并形成六个高品质居住区。“南拓”即对村镇用地的调整改造，结合泰山路及同三高速沿线规划，布置北仑城区次级中心，并形成特色居住新区。项目划进中央核心住宅区大区域价值：CLD核心区位7一、项目背景-北仑城镇发展指导价值-

5、地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势8地域现状曼哈顿广场本项目11月25日挂牌居住用地，60万总建，起拍16.9亿，楼面价28179地块已有价值属性提炼核心：1、地段价值：北仑主城烫金地段，已成规模的成熟CLD中央生活区。2、成熟配套：北仑最成功MALL商圈——曼哈顿广场最佳辐射。3、便捷交通：新大路、泰山路、绕城高速、轻轨一号线等组合便捷交通环境。4、人文气息：职院、明港中学、东海实验学校构建学院氛围。10一、项目背景-北仑城镇发展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势11北仑整体市场走势：2003-2008年之间，成交价格呈稳步

6、上升趋势，价格从2003年的2800元/㎡，上涨到2009年的6986元/㎡；2004年成交面积达到顶峰，后期受到安置房及宏观政策的影响，出现下滑，但2009年上半年再次出现反弹，成交面积达到52.52万方。至09年10月新城区市场成交关系情况13080001207000110100600090805000704000605030004020003020100010002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房屋销售面积（万平方米）商品房成交均价(元/㎡)12北仑当季市场走势：08年市场出现下行，全年成交约

7、28万平方米，月均成交202套；09年1-10月市场成交快速上升，月均成交458套。价格体系目前冲至8000-10000元/平方米。至09年10月市场供应成交关系情况供应量(套)成交量(套)成交价格(元/㎡)2000800009年月均180008年月均成交202套成交458套700016006000140050001200100040008003000600200040020010000020080120080220080320080420080520080620080720080820080920081020081120081220090

8、120090220090320090420090520090620090720090820090920091013城市板块与价格体系划分惠金佳园7500-8500金城花园四季桂花