沈阳城市综合体研究

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1、沈阳城市综合体项目研究新联康研展部2010年1月目录房地产市场表现在售综合体项目分析未来竞争形势分析城市综合体概况房地产市场表现近期市场供求价格水平分析收入与房价对比需求结构房地产发展房地产投资沈阳近年市场供需两旺，整体供应量和成交量大幅上涨，从2005年以来年平均涨幅分别达到32%和16%。相对来说供应量的增长更高于成交量的增长速度，整体市场供大于求的情况逐年加剧。08年受宏观环境影响，市场供应量有小幅回落，但成交水平与07年保持一致，市场波动不明显。2009年沈阳商品房的上市量为1149.17万平方米，成交量1402.62万平方米，供求比为1:1.22，市场供小于求

2、，对比2008年同期，供应量为1503.41万平方米，成交量1320.1万平方米，供求比1：0.87，供求缺口扩大。09年沈阳的市场相对呈谨慎态度，但成交明显高于去年，市场健康发展。房地产市场表现近期市场供求受08年经济危机影响，09年市场相对谨慎，发展势头良好。沈阳02-04年的价格平稳增长，从04年开始有所上涨，但上涨幅度不大,商品房价格年平均增长率为4%，09年商品房价格突破4000元/平方米的大关。价格水平分析受城市资源及发展速度所限，同比全国其他城市房产价格，沈阳价格相对偏低，有一定的增长空间。房地产市场表现沈阳08年房价年均增长率为5.8%，2008年沈阳城

3、镇居民人均可支配收入17295元，比上年增长18.4%.收入的增长率远高于房价的增长速度，居民具备购买能力。上海02年之后人均收入增长率均低于房价的增长率,深圳从03年开始房价的增长率就开始超过人均收入的增长率,居民购买力明显不足.收入与房价对比从01年至今沈阳房价增长比较平缓，增长幅度不大,居民具备较强的购买力。房地产市场表现需求结构市场以刚性需求的中小面积去化为主，3000-5000元价格段居多。价格方面集中在3000-5000元为去化主力价格段，随着高端市场供应增加，6000元以上成交比重也有明显增长。60-90平方米产品为市场需求主力，大面积180平以上产品需求

4、有小幅增长。房地产市场表现价格平稳提高成交量快速增长量价快速增长阶段价格剧烈上涨阶段,成交量萎缩阶段量价快速增长阶段价涨量升，震荡期价稳量跌市场调整房地产发展不同于一线城市，沈阳的价格平稳，而且成交量迅速提升，08年各一线城市成交量大量下降，但沈阳依然稳步上升，没有出现量价下跌的现象。09年成交均价更是突破了4000元关口。房地产市场发展时间较晚，居民较强的购买力及刚性需求支撑市场平稳发展，受宏观影响较小，目前处于稳定发展期。房地产市场表现2008年沈阳固定资产投资3008亿元，比2007年增长27.4％。2008年沈阳房地产投资总额1010.9亿元，比2007年增长3

5、8.4％。其中住宅投资729.49亿元，同比增长30.5％。固定资产投资额中，房地产投资额仍点有较大份额，占固定资产投资额的33.6％。城市经济健康发展，开发环境良好，众多投资落户沈阳，房地产占据较大比重.房地产市场表现房地产投资小结：整体发展势头良好，市场健康稳步增长，居民具备较强的购买力，刚性需求旺盛。房地产投资不断增加。城市综合体概况城市综合体的定义沈阳城市综合体分布沈阳城市综合体特点城市综合体的定义城市综合体的概念城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上

6、进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的分类城市CBD中心的城市综合体交通枢纽型城市综合体城郊结合部城市综合体城市综合体九个特征高可达性高密度、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间的连续性内外部关系的完整性强大的对外辐射性升值价值写字间酒店住宅商业展览……城市综合体项目列表序号项目名称所属区域类型开发商建筑（万平方米）容积率物业形态投资总额（亿元）竣工时间现状1沈阳天地皇姑枢纽型瑞安地产10010公寓高档住宅商业写字楼902012年建设中2东北世贸中心沈河中心型新恒基339商业写字间星级酒店54

7、-建设中3国际金融中心沈河中心型恒基兆业5313购物中心、写字楼超五星酒店、商住公寓802012年建设中4华府天地沈河中心型上置、华锐19011购物中心酒店公寓写字楼会议会展中心1502008年一期投入使用，二期待建5新华国际沈河中心型香港新华集团259购物中心酒店写字楼252010年建设中6恒隆广场沈河中心型恒隆地产807商业办公公寓酒店展览1002011年建设中7裕景项目沈河中心型菲律宾裕景地产12012公寓写字间酒店百货高端住宅802012年待施工8领先国际和平中心型沈阳新拓置业3010公寓住宅商业写字间152010年基本完工9华润