益嘉广场开盘前营销推广方案

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1、益嘉广场开盘前营销推广方案报告大纲项目现状分析目标客群分析项目推盘策略开盘前营销推广计划位置：马栏广场南侧，建设中的地铁二号线经停这里，未来地铁出口将直接与益嘉广场的商业部分连通，这对于未来益嘉广场的住宅业主来说，基本实现了进出地铁站“零距离”。概况：整个项目占地约2.6万㎡，建筑面积约21万㎡。其中公建部分9万平米。住宅部分，在公建的顶部有7栋高层，最低17层最高30层，其中地上1-5层为公建部分，5层以上的住宅部分。户型：户型面积从30平米至145平米之间，为客户提供了更多的选择。1、2、3、4号楼以（30-62）的一居室为主，还有部分2室（67-95平米）户型；3室（95-

2、143平米）主要分布在5、6、7号楼。项目基本情况项目现状分析项目SWOT分析S-strength(优势)W-weakness(劣势)O-opportunity(机会)T-threat(威胁)●项目紧邻马兰广场，周边配套成熟●本案是区域内不可多得的品质建筑●地块居住氛围被普遍接受，周边小区入住率高●紧邻地铁站，多条公交线路交通优势无可比拟●项目存在动迁户，对销售有一定影响●容积率高，建筑密度较大，舒适度较低●周边绿化设施少，不利于项目绿化●周边属于老城区，有脏乱差现象●红星美凯龙的进驻对自住客群的居住品质产生威胁●受政策影响，持币观望情绪弥漫●区域内竞争楼盘较多●马兰区域发展空间

3、大地域不可替代性●红星美凯龙进驻带来项目形象与商圈档次提升●新马兰，新规划提升区域档次●红凌路的改造，将使马栏与高新园区连同，商机无限。●积累客户周期过长，造成客户流失目标客群分析根据项目功能定位，本案核心客群分为投资性购房与改善型住房两类群体，并配比部分刚性需求购房。以本案目标客群年龄和区域界定为基础，通过对界定结果判断，本项目目标客群定位应当是：1.马兰区域内以及周边改善型住房需求2.四面八方的投资客3.大连市内各区刚性需求客群目标客群分析目标客群性格分析1.有一定存款，希望更好的居住条件2.有闲钱，希望通过投资房产赚取利润3.存款较少，但月收入较高的白领阶层4.刚性需求，希

4、望买个小户型用作过渡居住......客户关注重点：居住品质投资回报率生活成本交通情况项目推盘策略益嘉广场位于马兰广场核心区域，紧邻地铁2号线，空中花园入户，多项环保低碳技术集于一身，是区域内不可多得的高品质住宅项目。项目规划7栋高层，除回迁房源外，可售房源共727套(含已销售和内定客户房源)。成功的市场定位是项目成功的关键所在，而正确的推盘原则将会达到事半功倍的效果。项目推盘策略推盘原则项目推盘策略1.先解决前期积累问题（意向金客户、回迁户）2.先难后易、快速消化、目标明确3.将本项目北向小户型作为主要“攻坚”目标，剩余98平以上大户型有改善型群体接受。推盘思路推盘策略推售顺序方

5、案一1.在3月初至3月末，解决意向金客户。让意向金客户携带相关证明，来到选房现场进行摇号选房。针对意向金客户，将所有房源推售（除预留房源），最大限度解决这一部分交完意向金的客户。2.首期开盘：将2、3、4#楼北向小户型以及6#楼高层部分推出(共271套）。北向小户型作为本案销售难点，应先于解决，减少尾盘销售力；6#楼高层部分，作为本项目户型最全的单元，首期推出可以增加客户选择余地，从而促进销售。推盘策略推售顺序方案一3.加推：推出6#楼剩余房源，利用首期开盘热销促进加推期间房源销售。4.二次开盘：经过对开盘所推出房源消化后，对本案剩余房源进行推售。本次推售主要将房源消化相对容易的

6、1#楼和客群较为局限的98平以上大户型全部抛出，难易结合。此次推出的1#楼小户型房源优越，根据首期推盘情况，有价格上调的可能；98平以上大户型根据市场需求情况，也将有价格上调的可能，从而保证开发商利润增加。方案二1.在3月初至3月末，解决意向金客户。让意向金客户携带相关证明，来到选房现场进行摇号选房。针对意向金客户，将所有房源推售（除预留房源），最大限度解决这一部分交完意向金的客户。推售顺序推盘策略3.后期推出：在经过2至3个月的消化后，在7月份进行二次开盘，将剩余98平以上大户型全部推出。大户型群体较为固定，在经过开盘前的炒作，以及首期开盘热销场面给人留下的深刻印象，会有一部分

7、客户积累，也是对大户型推出后成交量的保证。2.首次开盘：本方案中共分为2个推售阶段。首期开盘将难点的1、2、3、4#楼小户型全部推出，先解决这部分房源，也是避免出现其余房源销售一空，剩余北向小户型缓慢消化的局面。推售顺序方案三1.在3月初至3月末，解决意向金客户。让意向金客户携带相关证明，来到选房现场进行摇号选房。针对意向金客户，将所有房源推售（除预留房源），最大限度解决这一部分交完意向金的客户。推盘策略此方案需由现场经理把握销售节奏2.首期推盘：将2、3、4#楼北向小户型以及5