中铁·丽景书香营销推广策略

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1、谨呈：中铁八局中铁·丽景书香营销推广策略成都家慈地产顾问有限公司2整合推广策略全盘推售策略市场竞争格局项目目标认识总体竞争策略目标1：2011年12月底销售目标：实现销售额3亿总销售面积达到6.6万平米；预期销售套数约890套(占一批次推出套数98.4%)住宅一批次实收均价实现4600元/平米。目标回顾目标2：2012年3月底销售目标实现一期销售总套数约1600套，总销售面积约13万方销售面积。住宅一期整体销售均价达4800元/平米目标3：商业销售目标一批次可售商业1F均价约1.3元/平米。2F均价实现约7000元/平米销售目标理解2011年温江主要楼盘供销情况项目名

2、称物业类型供应销售月均销售速度目前销售均格（元/㎡）套数面积（万㎡）套数面积（万㎡）珠江御景湾高层电梯2733.91852.6318400丽晶港高层电梯137615.5131513.62196000花样城高层电梯208215.55104.4854600朝阳时代西锦高层电梯4574.15625.5944900格凌兰高层电梯6266.15134.7865800宏瑞世纪滨江高层电梯5185.12392.2405000棕榈长滩高层电梯981.7167500光华国际高层电梯85283943.7665600蓝光四叶城高层电梯3753.41631.427嘉瑞国际高层电梯808935

3、65100德坤海地亚高层电梯9389.4686.6114800尚信柳城印象高层电梯3242.62882.3485100水韵华府高层电梯1151.3196300格澜威尔高层电梯2441.2940.85165000合计887383.8457950.85备注：1、供应与销售是各楼盘2011年1-6月的状况；若实现2011年销售任务，每月需保障销售约222套/月。冲刺温江第一销冠大盘！项目名城开发商占地总建筑面积容积率当期户数当期主力户型销售状况竞争优势主题推广语睿城鸿源星置地30亩10.08万4.0290户（一批次）72.47-89.29套二排号中。8月初开盘可变赠送空间一

4、座动心的城西财学府阳光西财置业86亩29.1万2.981060（一期）80-90套三Vip卡申领中8月初开盘可变赠送空间——学府尚郡（原天府原里二期）西财置业403亩78.3万1.90294（一批次））80-100套三尚未亮相。可变赠送空间西南财经大学教师高端社区本案中铁八局190亩63万4.0尚未定80-90套二8月底开盘-温江大学城190亩人文社区竞争分析项目8月入市时，与三大大学城项目形成直接竞争分流。与竞争项目指标对比，本项目容积率并不占优势。但两大竞争项目进入实质型蓄客阶段，占取了市场客户先机；关键竞争对手锁定原则：大学城※产品类似※入市时段相近※客户定位类

5、似※总价或单价接近竞争分析项目名1房2房3房4房50以上50-6060-7070-8080-9070-8080-9090-100100-110110-120120-130130以上睿城1446090西财学府阳光132928学府尚郡628411010472本案1043241247761246056合计10432462484776601128104721246056对比竞争项目，项目一期产品优劣参半优：拥有市场稀缺小户套一产品劣：主力套型不是市场主流产品备注：面积统计以建面为准，户型统计以灰空间改造后实际所得户型为准。大学城片区主力竞争项目供应约3354套，建面约27万方

6、；供应户型集中在紧凑型70-80套二、80-90套三。47.7%19.9%建面88.77实得93.91㎡两房两厅单卫红色所示为半赠送空间鸿源星睿城80-90平米主力户型F1本案80-90平米主力户型代表A3竞争分析建面89.29实得105.3㎡三房两厅双卫相对竞争项目户型设计附加值低。结论：竞争分析通过对产品、入市时间、资源、影响力等因素的综合分析，本案具有的明显明显劣势：产品户型套型、设计附加值低竞争优势：开发商实力品牌、文化内涵延展时间和空间，随着市场的供应加强，竞争项目将会形成直接客户分流，务必需在营销阶段不断强化项目差异点，树立新的价值体系使得项目与竞争对手脱

7、离同一竞争水准。扬长避短领导者—垄断价格—产品有不可重复性—市场榜样追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者竞争策略树项目品牌，占位温江第一大盘阵列。形象上的领导者，策略上的挑战者。颠覆原有价值体系，改变游戏规则，建立新的物业类型，自主定义评价标准。竞争策略跳出区域未来的价格战和产品对比战温江·大学城·190亩生态人文住区旧有的物理属性定位语已完成历史使命大