结案报告(NXPowerLite)

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1、朝阳无限从2001年7月份开始认购至2004年7月份结案封盘，1650套房销售一空，销售率达到100％，历时三年时间。三年消化1600多套房，36个月平均每月45套左右，平均每天1.5套，这样的销售业绩在经历了三年整个楼市的风风雨雨中，对比那些销售神化的天生丽质，应该说朝阳无限是属于默默无闻、平凡的那种。但如此稳定的销售率，在3年的市场中，却是不容被忽视的。其间项目操盘手（发展商负责人）、销售团队、策划团队、广告公司几经更换，但发展商华森公司与代理行北京中原一直保持着紧密的合作关系。我们认为，这种在腥风血雨的北京房地产市场竞争中，甲方与乙方保持着依然坚挺、深度合作的关系，是项目成败的前提。

2、三年时间、三年的合作、三年的风雨兼程、三年的挫折与奋进，有太多值得回忆的东西。一起上路，回忆这三年走过的路在路上朝阳无限结案报告北京中原朝阳无限专案组总体销售情况发展商预期均价最终实现均价5#450045066#470047427#495050008#500050629#4900496010#51005120一期480048441#510051702#525054243#54005490二期52005332最终实现价格远远高于预期价格。应该说，朝阳无限的销售是比较成功的一个项目市场运作的成功与否，受到很多因素的影响位置产品上市时机市场定位宣传推广服务销售节奏把握配套园林价格销售团队策划团队

3、操盘团队客群定位市场竞争市场需求价格调整报广网络广播路牌推广费用推广手段公关活动业务员销售能力销售经理掌控策划意识创新精神促销活动广告手段上述各个因素进行整合、分类整合为三个因素对项目起决定性作用整合营销三条主线产品主线服务主线销售把握产品主线一、整体变化早期整体规划多出面积四栋21层塔楼两栋14层板楼一期采光户型间距通风二期规划与一期相差不多部分户型存在明显的劣势市场认可度低销售难度大早期中心园林规划没有亮点大面积的绿地缺乏观赏性游览性与项目整体规划没有很好的结合更谈不上配合社区文化和项目市场定位平淡园林后期整体规划市场认可度较低。严峻的市场形式督促产品必须进行更改，后期整体规划也就由此

4、而升一期经过市场的检验更改时间：2002年夏季“U”型板的创新内外空间的双重舒适宽敞大堂、采光线性走廊朝向、进深、通风、采光大量外飘窗、弧形落地窗应用外立面的设计上，采用鲜明的橙色顶部造型和颜色也有了一定的变化抛开了一期楼体外形给人的呆板、生涩，不协调后期中心园林规划中式园林风格重视水景的应用重视园林细节的变化利用坡度突出中式园林移步异景的特点1200平米人工湖面强调水的流动性以人为本叠水弧墙旱地喷泉童趣园童心园休闲广场文化休息区小品、绿植、布道一期北侧60米宽河边绿化也配合中心园林的设计，整体采用中式风格。并配有绿篱迷宫、高尔夫推杆练习、半场篮球等设施，弥补园林配套的不足。项目特色卖点二

5、、户型变化一期经过开盘热销后，销售速度大幅度回落一期户型变化经过市场的检验，证明一期部分户型存在明显的欠缺根据市场的需求，进行部分户型的调整、改进大面积户型变小，跃层变为平层从更改后的销售情况看，这一改动是非常明智的选择5、6#楼户型变化原设计：113平米北向两居更改内容：10—21层更改为54平米和59平米的两套1居1—9层已开售，没有变化更改时间：2001年12月更改初衷：根据市场供需情况，分析113平米的北向两居不具备竞争力，而当时市场上小户型的一居希缺。之后销售情况也充分证明，更改后的单位消化速度最快，销售单价也非常高。7、8#楼南向大三居变化原设计：南向200平米大三居更改时间：

6、2002年2月更改内容：7#楼变更为纯南向133平米两居和上下面积各70平米、总面积140平米的跃层更改初衷：原户型总价将近100万，且占据了主要南向的房间，高总价导致这部分客户群对于地点的选择非常不敏感，而朝阳无限很大的位置卖点对这部分客群不具吸引力，产品本身又不能满足这部分客群的高品质需求，因此其消化难度较大。8#楼变更为纯南向133平米两局和70平米的平层一居更改后的户型7#楼140平米跃层变为平层原设计：上面提到的更改后的140平米跃层更改时间：2004年2月初更改内容：变更为同8#一样的面积各为70平米的一居更改初衷：140平米的面积由于其功能不能满足纯正的三室加客厅，只能算是两

7、室三厅，客厅只有10平米左右，且存在很多的黑房间。消化速度非常慢。更改前的户型更改后的户型1#楼A、B户型变化二期户型变化原设计：跃层更改时间：2004年3月二期认购前更改内容：B户型放弃跃层A的变化主要受到B户型的影响，根据B户型的变化而变化更改初衷：一期跃层销售缓慢证明跃层并不是理想的选择从销售情况看，这一变化迎合了市场，既保证了A户型板式户型的供给，又充分发挥了B户型朝向采光的优势，同时面积上也有一定优势。虽然A户