杭州地产调研报告-远洋天著项目价值提升方案

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1、2021/8/24◇远洋·天著◇价值提升方案北京区域市场部低密组2021/8/24外筑环境内墅生活价值提升目标：产品力提升、客户体验提升2021/8/24A、规划角度→景观组织方式——视觉识别问题：天著项目兵营式排布，给业主带来视觉识别性较差的感觉；解决办法：1、景观组织方式不同；2、石材颜色不同；3、地面铺装不同;通过不同的景观组织方式解决视觉识别系统2021/8/24通过不同的植物物种解决识别性A、规划角度→景观组织方式——小尺度、大空间问题：社区密度较大，首层私密性差；解决办法：首层花园的绿

2、篱高度设计到1.8米以上。绿篱外围用2~3层的灌木种植，通过颜色、高度形成景观层次性。既增加了绿量，也解决了入户的私密性。A、规划角度→景观组织方式问题：全石材的外立面，观感上显得生硬；解决办法：用高大的乔木进行遮挡，使得立面若隐若现，解决立面生硬的问题。建议，乔木高度在10米以上，分支点在2.5米左右，冠幅在5~6米。A、规划角度→景观组织方式——地面铺装问题：天著景观尺度相对较小，地面硬质铺装面积较大，整体显得死板；解决办法：增加铺装的式样及花纹，与景观形成统一性，通过不同石材及不同的拼花，配

3、合3~4层的复层种植解决单调死板的感观。B、建筑立面→2021/8/24问题：联排产品立面重复过于单调；解决办法：1、增加经典元素，2、正背立面的前后观感，通过退台等方式增加灵动性。B、建筑立面→2021/8/24B、建筑立面→檐口檐角处理手法2021/8/24问题：全石材外立面+石材细节过多，造成成本压力过大；解决办法：1、减少檐口檐角层次，由9层简化为5~6层；2、找到市场上较便宜，硬度和色彩能够达到设计要求的石材，解决成本压力，从加工工艺和拼贴手法上弥补普通石材的略差的质感。C、围墙及街区改

4、造2021/8/24问题：项目样板区交付时间较晚，对销售形成了较大影响；解决办法：1、年内完成项目街区改造，从铺装材质及手法上体现高端项目品质；2、实体围墙先行完成，提前展示成熟社区周边环境；D、精装样板间标准2021/8/24项目联手梁志天、陈建中等国际顶尖的室内设计师，打造了简约现代、米兰、简约欧式、曼哈顿风情、大都市风情等五种不同的室内装修风格，问题：样板间风格较少；解决办法：增加样板间风格，做到一个户型一个风格，模拟不同的生活场景，给客户提供一种进样板间就像回家的感觉，实现体验式营销；E、

5、系统配置→精装配置2021/8/24配置上选用米勒橱柜、美诺厨房电器、劳芬洁具、唯宝洁具、大金空调、汉莎龙头等国际一线品牌家具智能化系统选用霍尼韦尔等国际品牌问题：成本压力大，精装标准受到限制；解决办法：找到客户关注点，在此关注点上提高配置标准，其它配置可以相对放低标准。例如：大部分高端客户较关注，厨房及卫浴产品。仁恒怡庭推出了卫生间镜面电视，受到了大部分客户的好评和青睐。D、小高层户型2021/8/24问题：小高层层高受到限制；解决办法：1、借鉴“城市精致别墅”概念，打造空中别墅产品。面积控制在

6、200~250平米左右；总结2021/8/24解决园林景观方案；系统配置标准；成本控制方案；小高层层高受限方案；景观园林定位城市皇家私人花园从繁华的都市（京津塘高速）------经过林荫大道（项目北侧道路）------进入社区。清晨跑步在林荫道中……。在溪流中戏水，在草地上玩耍游戏……。在自家院内种满奇花异草，举行家庭露天聚会，和家人在阳光下生活……。和朋友在会所水上餐厅聚餐，阳光下品茶聊天，SPA……。景观园林建议以法式园林为蓝本，充分利用土地资源将景观最大化，根据小区的规划特点重点设计公共区域

7、、半公共区域及私密区，每个区域及区域间过渡要自然，小区入口处要突出气势和品质。入口处法式皇家园林、公共休闲区域欧式小品及喷泉景区、私家庭院绕宅而制的花坛/凉亭等、人行步道铺装，体现自然人文、欧式风情路灯及庭院灯，景观节点的标识系统要符合整体园林风格；周边绿化带：阻挡外界干扰，增加社区私密性。适当增加运动设施。适当增加水景，利用水的不同形式来营造不同的景观效果，兼顾小区水系统功能。整体感觉要生态自然，符合项目的定位及整体风格。项目入口处示意图片道路节点及公共景观节点示意图片半私密空间建议图片私家庭院

8、示意图片代征绿地方案建议请公司尽快确定：1）代征绿地的认建认养可行性；2）请咨询电力部门有关高压线下的绿化方案可行方式。集中绿地基础条件集中绿地功能规划探讨二、集中绿地基础条件宽约50米，长约280米宽约80米，长约360米宽约80米，长约520米宽约240米，长约190米宽约105米，长约340米宽约50米，长约164米80米宽的绿地首先满足功能性需要，一是遮蔽视线；二是阻隔路噪。其次是满足头排别墅的价值提升需要，10多米宽的庭院纵深（结合绿蓠+小挡土墙+溪岸的形式，实际围合起来