破析WK“造城”的

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1、破析万科“造城”的城邦、社区与制度瓶颈引言关于城市化问题，美国建筑师协会原会长哈克尔特别提到，“我们得解决两个问题，一是战略问题，一是战术问题。战略问题是要明确做什么，战术问题则是要明确我们怎样去做。现在的中国，实际正在重蹈100年前美国或欧洲一些城市的覆辙。那场运动的特点就是专注于纪念性和表面文章，搞花园式城市。”万科集团致力于深圳的城市化进程，通过大规模房地产项目开发来表达城市运营体系中的市场理想。万科作为深圳房地产行业的开拓者和创新者，经过历时20年的发展和变革，以制造新城、制造新生活、制造健康的

2、制造商和集成商的新形象出现。从54万平方米的四季花城，到如今43万平方米的坂雪岗项目、25万平方米的华宇项目，自1999年开始，万科的造城节奏在加快，一个总占地1平方公里的城郊社区行将面世。本文就万科集团于2004年10月1日的开盘项目“万科城”来讨论当前开发商的“造城”现象，籍以论证“大盘”项目在城邦、社区、建筑间的制衡体系下的市场理想所遭遇的制度瓶颈。项目背景（无庸置疑，关于城市骨架的拉大，“万科城”在描绘未来生活版本上做足了文章）项目位于龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，西起坂雪岗大道，北临稼先路东段，南

3、接发扬路。项目总占地面积为397883.5平方米，总建筑面积为437670平方米。其中，住宅398050平方米，商业30000平方米。“万科城”一期，套数约为700余套。其中，Townhouse40余套，Loft80余套，情景花园洋房200多套，宽景house100多套，小高层100多套。Townhouse的建筑面积约220—260平米；Loft的建筑面积约70平米，送约20平米；宽景house的建筑面积约130—180平米；情景花园洋房的建筑面积约75—130平米。另外，小高层以两房、三房为主，四房少

4、量单位，建筑面积约75—125平米。开盘之际，“万科城”多层的均价为5500元/平方米，小高层均价为6000元/平方米。同一地块安排多元建筑形态，在经济价值上有利于万科开发成本的节约，同时也适应了不同客户的购买需求。利用原始地形塑造混合型社区已经成为一种潮流，该地形与户型的多元结合反映出万科集团在高地价基础上进行的集约式开发策略，最大程度上利用地块价值，同样能够很大程度上体现城市花园的核心营销元素（山地、斜坡、绿地、低层）。地块背景（自然地貌结合亲地营销攻略，“万科城”的优势致使同类项目的竞争系数陡增）

5、2003年7月4日，占地面积近40万平方米的“坂雪岗地王”，以9.7亿元的价格被深圳万科公司一举夺标。由于该宗土地的成交价比起拍价高出115%，创深圳土地拍卖历史之最，因而引起业界广泛关注。“坂雪岗地王”的楼面地价已经达到每平方米2266元，“坂雪岗地王”面积近40万平方米，容积率低（1.1），规划合理（周边规划有九年一贯制学校等），与“四季花城”位于同一片区（以北约2公里）。由于万科拥有开发“四季花城”所建立起来的人才和社会资源优势，具备片区土地开发的规模优势（2004年初万科买下了面积达11万多平方

6、米的“南宇地块”），以及使“四季花城”升级并获得可持续经营的战略目标。而这些特征，均是其它发展商不可复制的特殊因素，也造就了万科在龙岗区域“造城”硬件资源。大盘战略的升级版（万科的城市地产升级版一度引发外界诸多争论，不管怎样，“万科城”尝试留给业界的思考耐人寻味）六年前的城市白领居住中心——“四季花城”，已经形成一个“万人白领社区”；未来“万科城”将聚集更多的“白领阶层”；一个城市“三高”人口聚居地，城市大盘的雏形开始显露。2001年11月，一本名为《大盘时代》的书将广东房地产开发商热衷于“大盘”开发的

7、现状摆到了公众面前。实际上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。21世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。王石曾经讲过，华南板块规划没有体现科学性、前瞻性。此言论依据是，华南板块虽然做了许多社区配套，但这些社区配套无法完成一些社会性的公共服务设施，无法配置一些宏观城市形态的设施。整个区域的道路交通网络也缺乏统一的规划，每个社区都各自为政，“只见树木，不见森林”。另外

8、，2002年广东出让88平方公里土地，收取出让金94亿元，算下来每平方米地价只有107元，价格很低。而华南板块中即使是最后批的华南新城地价也只是每平方米120元，折合每亩约8万元，而雅居乐则是90元/平方米，折合每亩仅为6万元。早期开发的大盘拿地的价格可能更低。与以往“大盘”所不同的在于，“万科城”项目所推行的大盘战略一是拿地价格高（每平米2266元），二是在政府整体规划体系下以及“四季花城”等项目设施运行基础上继续“在造一座城”。在深层次