博美堂(商场部分)

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1、博美堂营销策划书（商场部分）16目录一、项目概况（一）、项目的地理位置（二）、项目概况及地块周边状况（三）、项目性质及拟建规模二、房地产状况（一）、经济发展概况（二）、房地产发展特征及市场供求趋势（三）、主题商场市场分析三、项目分析及初步建议（一）、项目优劣分析（二）、项目开发思路及市场定位1、项目开发思路2、项目定位A、市场定位B、目标客户定位C、价格定位（三）、项目建筑规划建议四、项目经济性分析（一）、销售收入预测（二）、项目的成本构成16（三）、项目投资收益分析五、项目销售推广（一）、销售时机及销售进度分析（二）、销售推广策略（1）、营销目标（2）、营销推

2、广核心（3）、形象定位（4）、价格控制策略（5）、宣传策略（6）、销售组织（7）、项目包装（8）、费用预算（9）、项目宣传具体安排六、结论1、从市场上综合评价2、从效益上综合评价3、从风险及对策综合评价七、合作流程16博美堂营销策划书（商场部分）一、项目概况（一）、项目的地理位置本项目地处惠州市麦地区域，东面贴近住宅区，南面紧邻大型名家电商场，西面面向城市市政次干道，北面与在建中的罗马假日酒店相依。项目地理位置较为优越，周边商业、居住功能完善。（二）、项目概况本项目占地约2000余平方米，层高9层，总建筑面积约1.8万平方米，其中商场部分面积近6000平方米。项

3、目为二手楼收购房，规划设计基本上已定型，1至3楼设计为商场，4至9楼设计为写字楼，不大可能进行太大的功能改变。目前，项目商场部分定位为家居材料城，销售低谜，急需改变原有市场定位。（三）、地块周边状况项目周边配套完善，交通较为便利。具体情况如下表所示：内容项目评估政府部门市地税局、市国税局、桥西办事处政府部门较少银行中行、工行、建行银行系统完备商场名家电、万佳百货超市、众多小商铺商业氛围浓厚教育设施第五中学、师范附小、麦地书城16休闲娱乐各种档次的歌舞厅、沐足、发廊、桑拿城集中。休闲娱乐功能突出。住宅小区新时代花园、金裕大厦、南方花园等规划中居住住宅区功能突出，交

4、通南线车站，多路公交线路通过。交通较便利其它配套餐饮、招待所、办公场所等应有尽有结论：项目所处的麦地区域是惠州新兴的功能区，功能定位偏向于居民住宅区，区域内生活设施完善，交通便利，但区域内设施、人文环境均不能说得上高档次。所以，在本项目的操作中宣传引导将是决定项目成败的重要因素之一。二、惠州市房地产状况（一）、惠州市经济发展概况1、惠州发展前景良好据惠州市统计数据显示，2002年，全市实现国内生产总值525.46亿元，按可比口径计算，比上年（下同）增长11.1%，国民经济保持稳定增长；2002年，人均收入为11318元，比上年增长8%。经济的高速发展及居民收入的

5、增长，将导致市民投资欲望的高涨，而房地产作为三大投资之一大受其利。2、南海石化项目及惠阳撤市设区的利好影响16南海石化项目的上马，将为惠州注入近百万的人口，大大地扩大了我市房地产的市场容量；而惠阳市撤市设区使惠州成为一个真正意义上的沿海城市，这为开发商提供了前所未有的发展空间及营销炒作主题。这两大利好消息大大地增强了开发商及投资购房者的信心，并必然导致如广州、深圳等一些发达地区知名商加入惠州房地产市场，一些缺乏经营经验的本地开发商将面临生存压力。（二）、惠州市房地产发展特征及市场供求趋势1、房地产产品结构不合理，市场仍存在高利润空间。目前，惠州房地产开发市场以住

6、宅为主体，而商场则处于快速发展阶段，写字楼、公寓在处于起步阶段。据我司统计，截止2003年5月，惠州在售住宅楼盘达74个，市场竞争白热化，住宅市场销售压力沉重；主题式及综合式大型商场21家，市场前景较为乐观；较大型写字楼5家，产权式酒店1家（汤泉高尔夫酒店），酒店式公寓1家（帝景台酒店公寓）。2、市场缺乏新概念物业。一直以来，房产开发较多地被人为地局限于住宅产品，如智能化住宅、绿色住宅等，其它物业的开发少之又少，进入2003年，一些住宅产品受竞争所迫，改变楼体功能，引入新概念，如帝景台酒店公寓推出的酒店式公寓，在市场上引起了极大的效应，获得成功。这同时说明了惠州

7、市民对新事物具有较强的接受能力。3、市民持币观望，市场投资渠道少。自2001年底，惠州住宅整体销售价格呈持续下滑，致使市民持币观望。而目前惠州房地产市场可提供的投资物业单一，从而造成了大量市民投资资金的积压，本项目若操作得当，相信能够引起市民的抢购潮。16（三）、惠州市主题商场市场分析目前，惠城区共有17家主题式商场，主要分布在家俱、装饰、家电、电脑等四大行业，据了解，这些主题式商场租售情况均较为良好。主题式商场区域分布情况如下：麦地区域只有两个主题商场，一家经营家具，另一家经营家电。作为一个居住功能区，麦地的主题式商场城偏少，这为本项目开发主题式市场提供了广阔

8、的市场空间。三、项目分析