海门北京路项目市场调研报告金

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1、海门北京路项目市场调研报告谨呈海门商业秘密声明本文内包含的资料属于上海乘星行行销服务机构的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对上海乘星行行销服务机构之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果上海乘星行行销服务机构有幸成为贵方服务方，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目研究工作阶段划分整体发展战略及定位项目物业发展建议及启动区策略（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究海门及项目片区总体规划和发展前

2、景竞争项目核心竞争力及成功关键因素调研项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会城市商圈及特征和核心竞争力各物业发展机会及客户特征区域各物业客户特征及消费习惯竞争及消费者访谈及问卷项目发展机会和方向预判2011/12011/12010/12项目界定及目标分析问题结构化分析土地市场价值研判竞争特征分析客户特征分析案例借鉴及分析项目整体发展战略项目整体定位（客户定位、形象定位、价格定位、客户定位、案名推荐等）规划实施及分期构思整体规划细化住宅的功能细化、各产品及物业细化住宅分阶段开发策略、开发节奏建筑风格、户型配比及设计、园林风格、物业设施、景观设计、物业管理建议等经济测

3、算设计任务书项目前期调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析城市外部环境城市内部特征区域市场特征海门市宏观经济情况海门市房地产市场状况海门市城市发展规划海门市土地供应和施竣工量城市发展阶段的判定外部经济、政策、社会环境的判断海门市住宅产业发展历程海门市住宅产业发展现状海门市主要住宅板块状况；海门市住宅分布状况与特征总结；海门市住宅产业发展和现在阶段；区域住宅市场发展历程和主要竞争楼盘区域客户演变和现时状况地产专业人士10余位，包括万众地产王总、盛世长城蔡总、证大国际刘总、龙馨园周经理等规划局规划科沙科长、新区拆迁办沈科长等在海门多个售楼处销售员和客户跟踪访谈客

4、户100多位，问卷80份，有效问卷68份住宅客户需求及特征住宅客户来源和构成2008-12-062008-12-16理解项目目标及核心问题市场调研结论土地及房产市场城市分析客户分析区域及竞争分析宏观经济发展海门房地产市场发展区域未来竞争推断海门客户特征项目客户定位城市鸟瞰企业层面目标：扎根海门市场成功开发第一个房地产项目，同时争取进入海门第一梯队，树立公司在海门房地产市场的品牌形象；通过项目为公司后续在海门市场影响力、开发项目奠定基础；项目层面目标：在市场允许的条件下，在11年第四季度或12年第一季度项目具备销售条件（风险可控）；项目不仅要盈利，而且要卖出品牌，必须

5、超过经济开发区市场平均水平，力争在经济开发区中占据显著优势（价值最大化）；预期项目开盘销售周期在2年左右（价值最大化）；客户目标区域形象落后，如何在经济开发区区域寻找独特的卖点，树立自己的形象，实现突围？如何把握和理解经济开发区？经济开发区发展迅速，如何引导客户重新认识区域，树立区域价值？在区域价值定位下如何进行项目价值定位？在竞争突围中加入何种主题，避免项目风险？项目要做高端项目，目标客户对高端项目的接受程度、理解程度如何？项目困惑城市：通过海门宏观数据分析和房地产市场发展历程分析，解读海门房地产发展的规律和目前合肥房地产发展所处的阶段，提供项目定位的基础支撑。区

6、域：通过区域跑盘和竞争项目市调，回顾区域发展历程、比对竞争项目、预判区域发展趋势和未来竞争状况，寻找市场机会，实现项目区域竞争突围。客户：通过消费者访谈、专业人士访谈，了解目前海门市场客户的需求特征，分析区域客户的演变过程，预判未来区域客户构成、需求特征。问题下的调研内容理解项目目标及核心问题市场调研结论城市分析客户分析区域及竞争分析土地及房产市场宏观经济发展海门房地产市场发展区域未来竞争推断海门客户特征项目客户定位城市鸟瞰海门房地产发展历程特征总结人均GDP(年增长率15%)2000-2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年

7、2000-3000美元3000-4000美元4000-5000美元海门房地产代表楼盘5000-6000美元东方巴黎金色维也纳消费者特点市场特点御林华府、理想城、龙馨园、中南世纪城基本需求为主，关注价格、位置逐渐注重生活品质，关注景观、园林开始追求精神层面，关注社区文化侧重规划及建筑品质,传播一种生活格调偏重规划园林、整体建筑风格稳重、典雅,含蓄地传达建筑语言区域房地产亚特香堤雅境证大国际城小高层城市住宅大量出现，楼盘同质化严重特点/趋势区域内高品质大盘，品牌、规划开启政务区房地产开发产品多元、低密度、现代建筑，注重文化塑造和营销展示开发商相应的对策通过选材和尺度